遭遇延期交房购房者如何维权.docVIP

　　延期交房是准业主们最头疼的问题，也是最常见最普遍的一类商品房买卖纠纷。在处理这一类纠纷时，究竟是否构成延期交房？延期交房应该承担怎样的责任？而开发商往往利用准业主们欠缺专业知识的弱点，否认延期或者推脱延期的法律责任。 　　案例一：防治污染致房延期，商家该不该赔偿？ 　　2014年初，史先生看中了兰州市城关区北面滩和泰馨和园小区内的一套商品房，遂与开发商签订了商品房买卖合同，合同约定，房屋交付日期为2015年5月1日。 　　2014年年底，史先生致电开发商，工作人员声称将按时交房。可今年清明节前，工作人员告知史先生，由于市政府防治污染措施的影响延误了工期，房子要到6月底才能交付。五一前夕，史先生再次接到开发商的信函告知，还是因为市政府防治污染措施的影响，导致工期延误，要推迟到8月交房。无奈的史先生告诉记者，自己和家人一直租房住，现在，既交房租又缴贷款，这个亏就只能让购房者承担吗？随后，记者带着史先生的疑问采访了该房地产公司。该公司一萧姓负责人接受采访时表示，公司也很无奈，由于受到兰州市政府防治污染措施的制约，施工时间有限，导致工期延长，只能延期交房。至于逾期赔偿问题，该负责人表示，受到外界因素的影响，公司也很无奈，目前暂不考虑赔偿问题，购房者如有赔偿要求可走司法程序。 　　案例二：逾期89天，商家赔偿13.9万违约金 　　2010年11月，海南陵水的黄先生与某房地产公司签了商品房买卖合同，买下陵水清水湾某楼盘一套房子，建筑面积159平方米，总价722万多元。合同约定，开发商应在2011年11月底前交房。同时，因台风、雨天或战争等非出卖人的责任造成工期延误的，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实延期。逾期交房在90日内的，按已付房款万分之三标准付违约金。随后，黄先生付清全款。2012年1月，开发商发函告知延期交房，延至2012年4月30日。黄先生在2012年6月收房，2014年初提起诉讼，要求开发商赔付逾期交房违约金25万多元。开发商辩称，黄先生主张逾期交房违约金不成立，项目施工一直受到不可抗力的天气原因干扰，而因雨水、台风等天气造成的工期延误，开发商按约定免责。法院查明，2010年11月至2011年11月，当地有台风14天、大雨及大雨以上天气为19天、雷阵雨29天。法院认为，开发商超过交房期限151天，但其可依据台风、雨天天气延期交房62天，因此开发商应承担89天逾期交房的违约金。法院一审判决，房地产公司向黄先生支付逾期交房违约金13.9万元。 　　主持人：本报记者李升 　　嘉宾：甘肃勇盛律师事务所律师林磊 　　甘肃勇盛律师事务所律师张玉勤 　　主持人：延期交房时间应该如何认定？ 　　林磊：延期交房是指，房屋买卖合同中，开发商没有按照合同约定的时间而推迟交房的行为。解决延期交房时间问题，首先就是交房时间的认定，它关系到延期交房从何时计算的问题。在司法实践中，存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，也就是俗称的“交钥匙”；而买受人则认为，房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书。对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。据此，在当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”，即为合同约定的房屋交付使用。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。在上述案例中，如果合同约定明确了交房的方式，应以合同约定为准，如果未明确交房的方式，应当以“交钥匙”的时间点认定开发商交房。 　　主持人：商品房延期交付，开发商应该担负什么样的责任？购房者可否主张退房，有没有相关的法律法规条款具体规定？ 　　张玉勤：根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。延期交房经催告后在合理期限仍未履行的，买房人可以依法解除购房合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失”。因此，开发商延期交房的话