天津瑞湾商务中心二期开发可研报告.doc

瑞湾商务中心二期 开发可行性研究报告 天津市凯成房地产咨询有限公司 2007年3月30日目 录 前言 3 一、研究目的 3 二、研究方法与思路 3 三、报告编制依据 4 区域篇 5 一、区域简介 5 二、区域经济 5 三、区域交通 9 四、区域支柱产业 10 五、结论 11 规划篇 12 一、总体规划 12 二、规划综述 14 宗地篇 16 一、委托宗地概况 16 二、地块周边环境 17 三、道路交通分析 18 四、商业现状分析 19 五、区域地位分析 21 六、结论 23 市场篇 24 一、房地产相关政策 24 二、写字楼市场分析 27 三、公寓市场分析 52 四、商业市场分析 57 定位篇 61 一、开发定位原则 61 二、项目S.W.O.T分析 61 三、开发时机判断 62 四、功能定位 63 五、客户定位 64 六、产品定位 64 （1）5A写字楼 64 （2）公寓 64 （3）商业部分 65 七、租售价格定位 65 八、产品规划设计建议 70 九、风险因素分析 71 十、营销初步建议 72 经济篇 74 一、方案设定 75 二、方案A测算 76 三、方案B测算 79 四、方案C测算 81 五、现金流量及敏感性分析 84 六、结论 88 附件 90 一、区域规划详情资料 90 （一）商务商业区 90 （二）海港物流区 93 （三）临港工业区 100 （四）其他规划 101 二、写字楼项目基本信息 103 三、公寓项目基本信息 104 四、写字楼5A智能化 106 五、顶级写字楼标准 107 六、商业项目基本信息 109 七、建筑成本的影响因素 112  前言一、目的天津瑞湾国际商务中心有限公司在对开发经营环境进行详细分析的基础上，结合所处的区位环境，对。、报告编制依据《天津市城市总体规划（-2020年）》《天津市城市总体规划（1996-2010年）》国家建设部及市颁布的与房地产相关法律与政策市2002-2005年统计年鉴现场勘察和实地调研所得资料 项目投资分析各种费率依据政府相关文件 天津市房管局交易统计数据  区域篇 一、区域简介 滨海新区 滨海新区地处于天津市中心区的东面，濒临渤海、海河流域下游，陆域面积2270平方公里，海域面积3000平方公里。紧紧依托北京、天津两大直辖市，拥有中国最大的人工港、最具潜力的消费市场和最完善的城市配套设施。 重点规划建设的350平方公里，包括：三个功能区：天津港、开发区、保税区全部；三个行政区：塘沽区、汉沽区、大港区城区部分；海河下游冶金工业区：东丽区无瑕街、津南区葛沽镇。目前新区常住人口160万人。 滨海新区雄踞环渤海经济圈的核心位置，与日本和朝鲜半岛隔海相望，直接面向东北亚和迅速崛起的亚太经济圈，置身于世界经济的整体之中，拥有无限的发展机遇。滨海新区自然资源丰富，有大量开发成本低廉的荒地和滩涂，具有丰富的石油、天然气、原盐、地势、海洋资源等，同时拥有雄厚的工业基础，是国内外公认的发展现代化工业的理想区域。 塘沽区 塘沽是距北京最近的海滨城区，东临渤海，北接京津塘高速公路，背倚三北，是京津城市带和环渤海城市带的交汇点。塘沽区距天津市中心45公里，距北京160公里，素有京畿门户之称。总面积859平方公里，常驻人口56万人，连同外来人口达70余万。辖13个街道办事处、8个乡。 二、区域经济 由于部分区域2006年统计公报未公布，因此，此次经济指标数据来源于2005年各区域统计公报。 （1）经济总量? 经济平稳较快增长，主要指标达到或超过预期目标。2005年度地区生产总值完成368.09亿元，按可比价格计算，比上年增长32.6%，固定资产投资194.76亿元，增长19.1%。社会消费品零售总额89.49亿元，增长19.6%。实际直接利用外资0.79亿美元，增长31.5%。城市居民人均报酬32675元，增长14.9%。 （2）产业结构 2005年末第一产业完成2.12亿元，增长9.2%。第二产业是推动塘沽区经济快速增长的主要力量，完成263.26亿元，增长46.3%。第三产业完成102.71亿元，增长7.6%。三次产业比重分别为1%、71%和28%，第二产业比重比上年提高9个百分点。? 第三产业年完成额示意图 产业结构比重示意图 03年 04年 05年 通过产业结构分析表明，第二产业为本地的主要经济支持，并且有继续增速发展的趋势，第三产业的发展滞后于第二产业的发展。 04年第三产业构成行业比重示意