天津滨海浙江大厦可行性研究报告-60页-2007年.docVIP

滨海浙江大厦可行性研究报告 天津滨海浙商投资控股有限公司（筹备组） 2007年1月  目 录 第一部分：项目概况 1 第二部分：项目开发可行性研究分析 4 一、项目开发背景 4 二、项目立地环境分析： 20 三、项目市场分析： 32 四、项目开发方案： 46 五、项目财务测算： 56 六、风险分析： 58  第一部分：项目概况 滨海浙江大厦是在天津滨海新区纳入国家总体发展规划的宏观背景下确立的。为了更好的服务环渤海、辐射“三北”，搭建天津滨海新区与外省市沟通，促进相互投资、贸易和信息服务平台，天津市人民政府决定建设天津滨海新区“外省市商务区”。滨海新区“外省市商务区”选址于响螺湾，并致力于将该地区建设成滨海新区中心商业商务区的标志性区域（摘自“天津市滨海新区响螺湾商务区投资指南”）。 “响螺湾商务区”将提供优惠条件，为兄弟省市来津设立窗口、参加滨海新区建设，实现互利共赢。今年以来，各省市纷纷到该地区实地考察，商谈投资，达成了一批合作项目协议。市政府从中选择了10个条件比较成熟、带动效应较好的合作项目进行签约，签约总建筑面积达171万平方米，总投资额119亿元，“滨海浙江大厦”是10个签约项目之一。“滨海浙江大厦”座落在响螺湾商务区中心地段，成为该区域标志性建筑。 滨海浙江大厦效果图 项目名称： 滨海浙江大厦 项目开发单位：天津滨海浙商投资控股有限公司 项目建设内容： 占地面积1.99万平方米，规划建筑面积12.95万平方米。拟建成集SOHO、公寓、裙楼商业于一体的建筑群。 第二部分：项目开发可行性研究分析 一、项目开发背景 京津冀联合经济圈，未来中国经济增长“第三极”。 目前我国已初步形成了以上海为中心的长江三角洲经济圈，以广州、深圳为中心的珠江三角洲经济圈和以北京、天津为中心的京津冀经济圈。国家统计局公布的必威体育精装版数据显示2005年，我国国内生产总值达到182321亿元。作为改革排头兵的深圳、浦东和天津滨海新区，其GDP总量分别达到4926.90亿元、2000亿元、1600亿元的成绩。而长三角、珠三角和京津冀三大经济圈，更以占全国10%多一点的人口创造了占全国35.8%的地区生产总值。 三大经济发展圈的分布图 1、1三大经济圈： 珠三角城市群覆盖的空间地域范围包括广州、深圳两个副省级城市，珠海、佛山、江门、东莞、中山5个地级市和肇庆、惠州等县级市。其土地面积为2.2万平方公里，占国土总面积的0.23%；人口为2625万人，占全国的2.04%。 长三角城市群的空间地域范围涉及两省一市，包括1个直辖市：上海；3个副省级市：南京、杭州、宁波；11个地级市：江苏省的苏州、无锡、常州、镇江、南通、扬州、泰州和浙江省的湖州、嘉兴、绍兴、舟山，共15个城市。土地面积10万平方公里，占全国总面积的1%；人口7570万，占全国人口总数的5.9%。 京津冀城市群的空间地域范围涉及两市一省，包括北京、天津两个直辖市和河北省的唐山、保定、廊坊3个地级市，以及秦皇岛、张家口、承德、沧州等县级市。土地面积3.26万平方公里，占全国的0.34%；人口2762万，占全国的2.15%。 表一：三大经济带基本情况比较： 区 域 土地面积 人 口 绝对值 （万平方公里） 占全国比重 （%） 绝对值 （万人） 占全国比重 （%） 长三角 10.024 1.04 13000 5.89 珠三角 2.205 0.23 4547 2.04 京津唐 3.259 0.34 6371 2.15 合计 15.488 1.61 23800 10.08 全国 960 100 130000 100 表二：三大经济带经济发展概况比较： 单位：亿 年份 项目 2003年 GDP 增长率 2004年 GDP 增长率 2005年 GDP 增长率 占全国比重 人均GDP 珠三角 11586 15.6 13394 13.2 18116 16.9 9.2% 39842 长三角 25738 11.8 28775 13.6 33859 13.4 17.2% 26045 京津冀 14596 10.8 16202 11 18337 13.2 9.3% 28728 摘自国家发改委统计数据 表三：2005年三大经济带横向比较： 项目 全国 长三角 珠三角 京津冀 GDP 182321 33859 18116 18337 总人口 13亿 13000 4547 6371 人均GDP 14024 26045 39842 28782 进出口总额 14000亿 5024亿 4110亿 1925亿 外商直接投资 620