设计阶段成本管理工作研究.docVIP

招商地产第三届常青藤后备班小组课题论文 论文题名：设计阶段成本管理工作研究 学员姓名： [摘 要] 本文引言介绍上海管理总部2010年项目成本对标情况，得出“抓成本重在抓设计”的思想。正文简述了价值工程、限额设计、设计优化等传统方法以及房地产标杆企业在设计标准化、客户敏感点分析、成本专题研究等设计阶段成本管理的有效做法，再结合招商地产上海管理总部在设计阶段成本管控方面做出的一些突破。最后在落实限额设计、设计标准化、审图标准化、开展专题研究与培训等方面对公司提出一些建议。 [关键词] 设计阶段，成本优化，专题研究 引言 2010年上半年上海区域三地公司开展了项目成本对标调研工作。 苏州小石城一期与中海·熙岸观邸二期进行了细致的成本对比分析。从总包、分包各实物量单价对比，熙岸观邸的单价并不比小石城低，有的甚至远远高于小石城的单价，但其总建安成本却比小石城低27％。经仔细核对，原来在钢筋、砼、铝型材、外立面面积、阳台面积、阳台栏杆等含量方面，小石城的指标均比熙岸观邸高，见表0-1。 序号 指标名称 招商小石城一期 中海熙岸观邸二期 备注 1 墙地比 2.33 1.24 我司较中海项目高约88％ 2 钢筋含量 71㎏/㎡ 64.5㎏/㎡ 我司较中海项目高约10％ 3 铝型材含量 9.58㎏/㎡ 8.8㎏/㎡ 我司较中海项目高约9％ 4 露台面积与地上面积比 0.27 0.18 我司较中海项目高约50％ 5 单位地上面积栏杆长度（m/㎡） 0.20（49.65m/户） 0.09（21.30m/户） 我司较中海项目高约122％ 表0-1 小石城一期与中海熙岸观邸二期指标对比 上海招商南桥一号项目与万科城花新园进行对比，南桥地上部分钢筋指标66kg/㎡，万科单体地上部分42kg/㎡，比南桥低36％，万科项目大量使用三级钢，有效地降低了含钢量。若南桥项目做到万科项目的钢筋砼含量，则南桥项目上部主体结构可降低158元/㎡，整个项目降低成本约1500万元。开窗率万科只有0.19比南桥0.24低21％，在同等窗型的情况下，总造价更低。 上海招商海湾B地块一期与中海翡翠湖岸对比，钢筋、砼用量指标，海湾B地块一期项目均高于翡翠湖岸四期（钢筋约高47%，砼约高29%）。若不考虑产品风格、层高等的影响，单位建筑面积增加成本140元/平米（其中钢筋增加约94元/平米，砼增加46元/平米）。若翡翠湖岸四期铝型材平均用量按8.5kg/㎡测算，则海湾铝型材用量（11.5㎏/㎡）高出翡翠湖岸四期约3kg/㎡（即高约35%），由此而导致单位面积门窗增加成本约80元。总体来看，建安成本（扣除人防与大配套）海湾较翡翠高出约780元/㎡（建筑面积），偏高比例约25％。 本次对标分析结果，三地公司项目情况基本类似，也基本反映了我司现状，透过这个现象，得出一个重要结论：降低成本应从源头抓起，抓成本重在抓设计。 1 设计阶段成本管理的重要性 设计是在技术和经济上对拟开发项目的实施进行全面的安排，也是对工程建设进行规划和具体描述实施意图的过程。设计是项目开发的龙头，当一份施工图付诸于施工时，也就基本决定了工程的本质和项目投资的基础。虽然实际的建安成本是在施工过程中产生的，但70％～80％的项目成本是在设计确定时已经形成了，见图1.1。 图1.1 项目成本形成及发生的关系 工程设计质量的高低、设备的选型、材料的选用、设计指标的选择等因素都对工程产生直接的影响。一个工程在成本上是否合理，是浪费还是节约，在设计阶段已经大体定型。现实中，施工过程发生的现场签证和设计修改有相当一部分是由于设计深度不高、考虑不足、设计文件粗糙等问题造成的。设计变更产生原因分类如图1.2。 图1.2 设计变更的原因 据有关统计，设计失误一般占总建造成本的3～10％，其中决策性占60％，重复性错误占30％。图1.2中，施工类、营销类原因中很多也是在设计阶段通过详细论证可以预见，能够提前避免的。 据2010年上半年对深圳和广州区域进行的不完全统计，招商地产项目设计变更和签证总金额中约70％源于设计问题。因此，在没有开工之前，必须把好设计关。设计不当造成的无效成本和过剩成本给施工阶段的费用控制带来很大的负面影响。 设计阶段成本控制充分体现了事前控制的思想。设计阶段是项目即将实施而未实施的阶段，在该阶段充分控制好投资，可以避免施工阶段不必要的修改，减少设计变更造成的工程成本的增加和工期的延长。 设计阶段的成本控制不但重要，而且行之有效，能起到事半功倍的效果。与大部分房地产同行