奉贤区商业楼宇经济调研报告.docVIP

2011年奉贤区商业楼宇经济调研报告 商业楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。 有人说，一幢商业楼宇就是一座金矿。这话一点都不夸张，当一幢商务楼内聚集了几十家甚至上百家不同规模和类型的企业时，这幢楼就成了磁场，巨大的人流、物流、资金流、信息流在此汇聚、流动，形成显著的财富效应。 大厦名称 主要特征 南方国际大厦 奉贤商务楼地标，属中小企业总部商务区，租售结合，统一管理 丽洲大厦 属生产性服务业功能区，纯租赁经营，统一管理 绿洲至尊大厦 全部小业主产权，中介统一招租，物业公司管理 调查内容与调查表格的设计 调查内容包括俩部分：楼宇整体情况调查和对楼宇租户结构的调查。 楼宇整体调查： 文字介绍材料 楼宇整体情况： 楼宇名称 楼宇地址 楼宇竣工时间 楼宇层数 车位数（地上/地下） 总建筑面积 可出租面积 企业数 每平米租金 税收 出租率 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 市场优势：交通、配套、有何工商、税收等优惠政策 针对目标客源 赢利模式 对地方经济的贡献 图片材料 对楼宇租户情况的调查表格设计 序号 企业名称 楼层 注册地 10年产值 税收 自有/租用 租金 物业费 经营面积 从业人员 行业 企业性质(国有/民营/集体） 企业类型（分支机构/总部） （万元） （万元） （M2） （个） 四、调查过程 区经委服务业发展科负责本次调研的具体策划与调研报告的撰写工作。春节前，服务业发展科分别到三幢商务楼进行上门实地调研，听取管理部门意见，了解情况，形成了2011年商务楼宇经济调研方案；春节后，区经委会同区招商办、南桥新城建设有限公司、工业综合开发区相关部门负责人，邀请南方国际、丽洲大厦、绿地智尊的负责人参加20111年奉贤区商业楼宇调研会议，强调了此次区内开展商业楼宇调研的重要意义，请各商业楼宇的负责同志消除顾虑，全力配合。 会议布置了商业楼宇调研的具体工作，听取了南桥新城、工业综合开发区等主管部门的意见，并组织了商务楼管理人员的座谈，对前期调研摸底中碰到的困难与问题进行了讨论，协商解决，达成共识。 第二部分 奉贤区商业楼宇发展现状分析 整体情况 楼宇名称 楼宇地址 楼宇竣工时间 楼宇层数 开发商 物业管理 南方国际大厦 南奉公路8919号 2008年5月 25 南方集团 百顺物业 丽洲大厦 环城东路383号 2008年11月 24 上海易转工贸有限公司、上海福联科技有限公司 韩园物业 绿地智尊大厦 奉浦大道97、99号 2009年3月 11 绿地集团 科瑞物业 商务楼宇情况分析 商务楼硬件设施 楼宇名称 车位数（地上/地下） 总建筑面积 可出租面积 企业数 南方国际大厦 地上60、地下260 33000 30396 36 丽洲大厦 地上250 38973 27596 50 绿地智尊大厦 地上73、地下146 49854.66 38532.58 167　 外部配套（交通、服务设施） ◇南方国际大厦： 交通规划：轻轨南桥新城站东侧为奉贤汽车总站，有几十条线路联通上海市区及周边各区县，还有多条长途线路连接长三角及华东地区；规划中的地铁5号线距离大厦不足1KM； 大厦东侧规划奉贤区行政中心，现工、检、法、水务、电视新闻中心已相继入驻; 百联南桥购物中心一、二期已相继开业，引进：东方商厦、必胜客、味千拉面、永和大王、好乐迪等提供全方位商务配套设施; 大厦3公里范围有古华医院、区中心医院、中医院，新中心医院也在建设之中; 在大厦的楼下就有中国石化的加油站; 大厦设有多功能会议室、综合演示厅、商务中心等专属于为大厦的租户和业主提供专属服务。 ◇丽洲大厦 交通便捷，位于上海市工业综合开发区奉浦大道北端，相拥于S4高速公路大叶和南桥出口之间，距上海虹桥机场30分钟车程，浦东机场40分钟车程，交通十分便利上海市工业综合开发区奉贤区环城东路奉浦餐饮娱乐休闲街是20条商业特色街之一丽洲大厦及其相关配套已被上海市政府批准为第一批挂牌的生产性服务业功能区——“上海丽洲生产性服务业功能区” 开发商定位 营销策略 产权情况 赢利收益 南方国际大厦 租售结合，运营为主，注重规划，控制力强 经济园区政策配套招商公司营销 大业主与小业主结合 1、部分销售收益2、部分租金收益3、房产增值收益4、形象收益 丽洲大厦 纯租赁，长期持有，注重规划，控制力强 经济园区政策配套招商公司营销 大业主长期持有 1、部分租金收益2、房产增值收益3、形