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项目发展策划书第一部分 项目策划一、项目概况（一）、项目基本情况1、项目名称：“阳光外滩”；2、建设地点：山东半岛最北端 ，丹崖山下，与蓬莱阁、长山列岛隔海相望3、项目性质：新建；4、项目开发商：山东蓬建建工集团有限公司；5、建设规模：该项目总占地面积为114421㎡，建筑面积为50503.8㎡；6、工程投资：1.2亿元人民币；7、建设内容：低密度商品住宅及娱乐、运动设施。拟建131栋建筑：130栋商品住宅和1栋会所/管理中心。会所内设室内羽毛球场、乒乓球、沙滩排球、棋牌室等。（二）、主题思想神话仙境，天人合一（三）、设计构想1、水景：项目整体建在海滨，真正的面朝大海；2、自然生态：原生态海景，蓬莱阁景区近在眼前，四周绿树成荫；3、亚热带风情：从建筑风格上采用欧式类型别墅演绎亚热带风情;4、别墅之城：总规模达114421m2，建筑面积为50503.8㎡，规模宏大。（四）、初步经济指标经济技术指标表用地面积114421m2总建筑面积（含地下室面积）50503.8m2计入容积率总建筑面积（不含地下室面积）45503.8m2住宅总建筑面积（不含地下室面积）43000.8m2会所建筑面积2503m2地下部分建筑面积5000m2容积率0.398建筑密度14%绿地率60%总户数138户公共停车位约20台私人停车位约150个（五）、总体分期发展规划2012年 8月——2012年11月项目全面规划、工程设计2013年1月——2013年11月土建（含一期装饰、园林工程在内）2014年1月——2014年10月二期土建、装饰、园林工程（六）、楼型户型设想1、楼型设计朝向设想别墅与多层相结合，以别墅为主。多层以五层为主不宜超过六层。其中四到五层复式为上下两套复式单位，分别带屋顶花园、地面花园。项目楼型考虑以板式住宅为主，结合规划需要布置部分点式住宅，并注意住宅朝向，务必做到“户户朝南或朝东”。各楼型所占比例大致为：别墅约占70%；四~五层复式约占30%。2、户型设计设想别墅户型以大规模的户型为主，并以350-400平方米的户型为主打户型，多层住宅以150～200平方米的四房和复式为主。3、空间特征设想别墅与多层复式住宅合理设计方位，使得空间上有层次感。体现“阳光外滩”名称特点。多层复式单位设计在顶楼或底楼，成为“空中别墅”或“花园别墅”。顶层单位结合坡屋顶作“顶层卖空间”，底层单位可设私家花园。局部考虑首层架空设计，增加庭院通透感。 4、立面设计设想为体现项目概念设计内涵，塑造建筑形象的象征性、标志性，考虑到欧陆风格在突出楼盘形象、项目档次等方面的优势，“阳光外滩”拟采用创新的“现代欧风”建筑形式，借鉴居住文化特征鲜明的欧洲国家的民居和园林风格，强调人性化的休闲意趣和自在生活情调，塑造清新自然的“现代欧风”风格。5、环境设计设想本项目的环境设计应具备空间层次丰富、序列化组织、文化内涵深厚、功能配置齐全的特征。小区内装饰：串联各个区域，作为生态系统、人流交通联系纽带拟采用绿脉环境设计，生态绿脉拟采用自由式、现代园林的手法，并增加富有欧洲文化内涵的景点小品，如以欧洲雕塑为题材的环境雕塑、小品等。6、配套设施构想1栋会所/管理中心。会所内设室内羽毛球场、乒乓球、沙滩排球、棋牌室等。配电站，垃圾站一类附属配套设施，应结合周边环境，在外型上适当造型，配以一定的色彩，使之融合在环境中，或与环境互相辉映。避免产生呆板突兀，与环境格格不入的情况。(七)、投资估算总投资估算表序号项目名称估算价值（万元）技术经济指标单 位数 量指标（元）1住宅6700㎡43000.815602会所及管理用房250㎡250310003休闲、娱乐设施5004基础设施15005护岸506疏通漓江侧流水道50化200㎡686538水电投资1009污水、噪声等治理费用30010土地征用费2000㎡11442118011市场推广及管理费35012总投资12000二、项目营销策划（一）、市场概况1、近期市场特征（1）目前整个海边区域正处于开发的前奏，作为新项目，必将吸引公众的眼球；；（2）由于还处于开发前期，再加上房地产市场目前正处于转折时期，因而具有很大的升值空间；（3）真正属于新区规划内的楼盘目前基本没有，在高端市场仍然属于稀有产品；（5）开发区海边的开发，以及滨海路的改造，使本案处于城市发展热点的中心区域，必将产生更多的机遇，带来更大的市场需求；（6）目前蓬莱房地产高端市场无论是投资还是居住，都处于供需两旺的总体态势。2、市场发展趋势及利弊分析（1）发展趋势：根据蓬莱市房地产市场的发展来看，未来三到五年内蓬市房地产市场的最大一个转变是：商品房的消费将很快从平民化消费过渡到贵族化消费，这是一种消费模式的根本改变。这种消费模式的改变将会深刻影响到蓬莱市未来的市场格局， 住宅消