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三亚房地产市场报告 调研目的 三亚，中国最南端的岛城，是一座迅速发展的现代化城市。全年空气指数优良，是目前全球最适宜人类居住地之一。本报告分别从城市背景、经济现状、地产市场、区域板块划分、精品楼盘五个方面进行阐述，皆在于为计划在三亚置业的人们提供参考和依据，从而合理的制定置业计划。 一、城市背景 地理位置：三亚位于北纬18°09′34″——18°37′27″、东经108°56′30″——109°48′28″之间,处于西太平洋环带上,位于东南亚中心,是中国同东南亚各国交往最捷的大门,也是中国与西南亚、非洲、欧洲的海上交通要道。 城市概况：全市面积1919.58平方公里，其中规划市区面积37平方公里。东西长91.6公里，南北宽51公里。 自然环境：三亚三面环山，形成怀抱之势，山、海、河三种美景自然融合。美丽的自然风光，优良的生态环境，造就了三亚人居、旅游、度假的美丽天堂。 气候条件：三亚的气候属热带海洋季风气候。年平均气温25.428.3度，一月平均最低20.7度。 行政区划：三亚市现设有河东、河西两个管理区，崖城、天涯、凤凰、田独、海棠湾、育才六个镇。此外还管辖南田、南新、南岛、立才、南滨五个国营农场。 交通现状：岛内交通便利，三条高速公路、国道穿越全岛，与铁路、海运、航空构成强大的立体交通体系。 海南交通一览表 国道路线 G223国道：三亚-陵水-万宁-琼海-海口 G224国道：三亚-五指山-琼中-屯昌-海口 G225国道：三亚-东方-儋州-海口 高速路线 东线高速：连接陵水、万宁、琼海、海口。 西线高速：连接东方、临高、海口。 中线高速：三亚—五指山—海口高速公路 铁路运输 西环铁路：三亚至海口，经由海口琼洲海峡轮渡与中国内陆各省实现铁路全线贯通。 东环铁路：铁路北起海口市，沿着海南东海岸直达三亚市，沿途经过文昌市、琼海市、万宁市和陵水黎族自治县 航空 三亚凤凰国际机场 海运 西线：三亚-东方-海口（474km） 东线：三亚-海口（389km）；三亚-广州（891km） 二、经济现状 （数据来源：2014年三亚市统计年鉴） 国民经济平稳增长。14年实现生产总值（GDP）373.21元，比上年增长10.1%，其中第一产业增加值49.54亿元，比上年增长6.4%；第二产业增加值73.80亿元，比上年增长9.2%；第三产业增加249.87亿元，比去年增长11，1%。 （数据来源：2014年三亚市统计年鉴） 消费市场平稳增长。在汽车销售、地产、旅游发展向好等因素业带动下，三亚零售平均总额达到123亿元，平均每年增长18.7%。 （数据来源：2014年三亚市统计年鉴） 三亚城镇居民人均可支配收入25460元，增长9.3%。居民人均生活消费支出18494元，增长8.9%。城镇居民恩格尔系数为44.9%，比13年提高0.1个百分点。 调研结论 三亚地处北纬18度，地理位置十分优越，自然风光优美，山河湖海环抱，气候适宜，立体交通体系发达，非常适合人类居住。三亚依靠旅游业等第三产业的拉升，城市处于极速发展上升时期，物质生活水平较高。 三、地产市场发展 从近五年数据来看，三亚房地产市场不论从投资额和销售额上均保持了强劲的增长趋势。海南房地产市场发展23年，在发展的前十年内，由于经验不足、政策制度的不健全等原因，市场快速膨胀、投机盛行进而产生泡沫紧接着市场大跌。其后又经过近十年的市场调整和完善，房地产市场开始复苏，目前市场发展状况较好，13年房产固定投资额高达340亿元。 区域板块划分 1、三亚湾 三亚湾是三亚市最西面的板块。三亚湾度假区东临港口、市区一带，因生活污水的污染，海水、沙滩大不如前，正在进行海湾整治， 2、大东海 大东海——是三亚市最南面的板块，是三亚水上活动旅游景点较集中的区域之一。 板块内以中高档次的四、五星级酒店为主，已开发的普通住宅项目不多，集中在鹿回头半岛上，这是离市区最近的正在开发的海滨“处女地”。规划将建成六星级大规模、多业态、独立完整的高档滨海新区。区域内楼盘售价在30000元/平—450000元/平（需核实） 3、亚龙湾 亚龙湾——位于三亚东面，经十多年发展是中国最佳度假酒店的最集中地区，引进国内外10多个风格各异的高品位度假酒店，已成中国在国际度假酒店的一个兵团。已建成具有休闲度假、特色观光、文体娱乐及会议展览等多功能、全方位的综合性旅游胜地。目前在售项目多为别墅、中高档住宅。 4、海棠湾、土福湾 海棠湾距三亚市区仅28公里，位于三亚市东北部滨海地带，地处三亚市海棠镇与陵水黎族自治县英州镇交界处，属于三亚境内的一半取名海棠湾，属于陵水境内的那一半海湾名称为土福湾，两处“半湾”岸线合计总长25公里。 规划用地南北长约30公里，东西平均宽约八公里，规划用地总面积