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解读“何各庄模式” 2009-08-14 信息来源：朝阳区农委 北京市委书记刘淇在考察朝阳区崔各庄乡何各庄村后，对“何各庄模式”给予充分肯定。何各庄做为城乡结合部，在政府规划内创新性发展，在城乡一体化建设过程中，探索出新的运营模式。“何各庄模式”成功之处在于，地方政府在寻常处整合资源，找准定位，引进社会资本，建立创新机制，从而焕发出新的市场商机，形成政府、村民、社会投资人多方共赢的局面。 利用区位优势 巧妙整合资源 何各庄村是朝阳区崔各庄乡的一个自然村。何各庄村是典型的城乡结合部村落。村民收入来源单一，传统方式是“瓦片经济”，靠出租房屋为收入来源。政府将该区域规划为绿地后，何各庄就面临着发展出路和收入来源拓展问题。何各庄现有的2700亩地上，村民房屋占地只有100多亩，如何在现有规划基础上，充分利用和整合现有和潜在资源，既保护环境又获得良好增值作为一个命题被提出来。 何各庄村现有300多套房子，1000多户人家，何各庄村的房屋结构、机理保存较好，属于较典型的老北京风格。房屋结构和传统居住方式使整个村子的建筑风格何各庄一号院古朴，安宁。这在城区近地显得很突出。而其周围更汇集着多种优质资源，尤其是具有良好的文化氛围。何各庄毗邻中央别墅区，处于798艺术家集聚区与中央别墅区的中间地带，是联接两个高端消费区域的必经之地和“价值洼地”。何各庄特殊的区位优势，从另外一个角度审视就成为它独特的资源禀赋，吸引与整合资源就成为市场自然选择的结果。 早在十多年前，就有人看好何各庄村这一“风水宝地”。何各庄村果园餐厅的老板吴运涛就是其中之一。吴运涛是典型的文化商人。十多年前，他从海外归来后，在何各庄村的土地上，专心经营果园餐厅，把果园餐厅经营得有声有色。果园餐厅整体占地40亩，餐厅面积占地只有其中一亩，其余种满果树。这家餐厅是北京市排名前十名以内的西餐厅，提供正宗法式西餐。西餐厅的西餐用料全部来自园内新鲜采摘。餐厅设计极有特色，果树掩映中的西餐厅古朴雅致，主要服务于周边中央别墅区高端人群。 成功经营果园餐厅十多年后，吴运涛又在一街之隔的何各庄一号院，发现并发掘出商机，吴运涛是具有标志性意义的何各庄一号院的改造者和设计者。传统的正房，东西厢房的现有房屋结构下，在保留房屋原有结构的同时，他主导进行了细致的内部设计装修和合理的功能划分。现在的何各庄一号院已被改造成一家雅致的社区中心易·阴阳社区中心，社区中心设有中医按摩养生，图书馆，瑜伽，素描绘画，烹饪等服务项目，主要服务于周围别墅区的太太人群。整个一号院的风格古朴典雅，装饰用具都是精心选配，吸引周边人群参与。高端人群的存在决定着高端需求能找到市场。 除了吴运涛改造的一号院外，何各庄村现有的一号地艺术园区，也聚集了众多的艺术机构和艺术家。自发聚集形成而发展起来的一号地艺术园区绽放着文化产业的活力。而隋唐风格的紫云轩茶事，力图重现隋唐时期的建筑气象，让人切身感受盛唐建筑风格的同时，将茶艺、茶道等文化氛围弥散在周边园区。 何各庄一号院的改造成功，果园餐厅的成功运营，以及一号地艺术园区的集聚效应，使崔各庄乡政府从中看到了何各庄发展的未来和要走的路。高端资源的存在，已有的资源禀赋，使崔各庄乡政府决定了何各庄要走高端路线，致力于建立面向别墅区人群和文化商人的高端综合居住业态，这是它的客户基础和资源禀赋所决定的，而何各庄的成功则在于它巧妙整合了周围资源。 依托产业基础 创新运营方式 何各庄一号院的改造成功像一粒种子，给何各庄的发展拓展出未来。一号院运营后，收到良好的市场反馈和投资回报。于是，紧邻之，何各庄吸引来更多的社会投资人，“李唐千秋”是一家雅致的餐厅，是何各庄村改造的第二个院子，改造后也颇受高端客户欢迎。这几个院子的成功有共同之处，就是不约而同走了高端路线，针对高端人群，为他们量身打造生活解决方案，从而在实践中探索出何各庄新的发展模式。 何各庄已有的产业基础和成功的改造案例提供了生动范本，何各庄现有的300多套房子在改造后，将具有很大的升值空间。 在此背景下，在崔各庄乡政府的牵线搭桥和何各庄村委会的配合下，统合多种资源的实体公司应运而生。崔各庄乡政府又关负责人说，这种组织化经营模式充分发挥出各方优势。这是“何各庄模式”成功的重要价值点之一。乡政府在其中起到重要的协调作用，在基础设施建设方面提供条件。而村委会将当地村民的房子集中起来运营管理，房屋经由实体公司统一运营管理，既发挥资源优势，又促进产业发展，保护环境，同时，村民获得房屋增值收益，社会资本获得投资回报。 在运营公司统一规划下，何各庄村房屋集中后再改造，提升品质。而村民的房产经由实体公司运营后明显增值。在“瓦片经济”状态下，村民年收入只有1.5万元，现在提则高到每年收入6到8万元。而且，按照与村委会签订的委托合同，村民的房屋每三年递