思源天津华明小城镇项目土地出让精讲.ppt

思源顾问 天津华明小城镇公建地块开发策略及实施建议 目 录 第一部分 工作回顾及开发策略制定 第二部分 城市自然生长过程及开发节奏建议 第三部分 本案土地出让基本原则及出让时序建议 第四部分 本案土地价值评估及资金回收预测 第五部分 本案土地出让模式及初步思路 工作回顾 滨丽公司在开发过程中扮演重要角色 滨丽公司土地一级开发目标 土地价值最大化，土地出让价格目标达到均价100万/亩； 确保最晚于08年上半年实现回款（银行贷款自2008年5月9日开始还款）； 确保原住地农民能够如期入住还迁区，创建和谐社会； 获取4000亩住宅用地的一级开发权，并进一步形成“华明新城模式”； 确保华明新市镇的顺利建成及可持续发展，成为小城镇开发明星项目并发挥示范作用，逐步实现“华明模式”的稳健复制； 开发策略的制定——从整个华明新城的城市运营高度出发 本案的城市功能定位——广义同核新城中的综合功能核 本案的市场定位——产业型“豪布斯卡” 基于市场定位，我们要做的产品 不是就项目论项目，不是就公建论公建 不能仅仅拘泥于1984亩公建地块，而是应该把视野扩大到整个华明新城，扩大到包括空港产业园的广义同核新城！ 然后再聚焦到1984亩公建地块的开发问题上来！ 华明新城1984亩公建用地的开发，要与南侧空港物流区和北侧的4000亩待建用地综合考虑 以城市运营的思维出发，而不是简单造城 城市运营——强调城市功能和产业功能同步发展 关注城市功能与产业功能交叉生长 通过增长极核促进城市功能与产业功能的交叉生长 成为增长极核的两个必要条件 通过增长核的“裂变”与“聚变”过程实现新城的可持续自然生长 核心思想 ——以“核心功能”的发展带动“派生功能” 发展，循环累积，促进新城功能的完善。 深圳华侨城——以主题公园作为启动核，带动区域发展成为集旅游、商务、娱乐、高科技和高尚住宅于一体的城市综合功能板块 上海新天地——以特色商业街作为启动核，开发综合商业，以综合商业带动写字楼和公寓的开发，从而带动区域整体价值的提升 碧桂园——以教育产业作为启动核，带动区域价值提升 龙熙顺景——通过高尔夫开发拉动地产项目的开发，进而带动周边生态餐饮、度假村等的发展 华明新城的总体开发策略 注重城市功能和产业功能同步发展，交叉生长，通过“城市功能核”和“产业功能核”的“裂变”与“聚变”，实现新城的可持续自然生长。 华明新城要具备的城市功能和产业功能 华明新城的城市功能与产业功能的交叉生长 结合华明新城和增长极理论确定本案三个增长极——居住核、生态办公核与亲水商业核 核裂变—城市公寓与还迁住宅构成的“居住核”进行多种裂变，促进区域人口的聚集，从而促进服务于人口就业生活需求的多种物业的发展 核聚变——多种功能的相互融合，促进新城层次的提升 华明新城的核裂变、聚变过程——居住核率先启动，城市功能与产业功能交叉生长，实现极具发展潜力的魅力新城 目 录 第一部分 工作回顾及开发策略制定 第二部分 城市自然生长过程及开发节奏建议 第三部分 本案土地出让基本原则及出让时序建议 第四部分 本案土地价值评估及资金回收预测 第五部分 本案土地出让模式及初步思路 从城市生长的自然过程分析华明新城的开发节奏 新市镇生长过程案例——Amstelveen 19世纪60年代，在阿姆斯特丹城市膨胀和Schiphol国际机场建设带动下，短期内迅速建成的新城区； 东西宽6公里左右，南北长8公里左右，距阿姆斯特丹约10公里； 该2003年底人口近8万人，其中10%为外国人； 2000年，地区居民的消费性支出为13700欧元，高于荷兰的平均水平11000欧元。 Amstelveen生长过程 城镇发展演变过程 Amstelveen人口与居住生长过程 人口：本地居民 普通城区及机场人群 艺术家及高端人群 住宅：Townhouse Apartment Villa Amstelveen城市功能和产业功能生长过程 从本案出发，看华明新城的自然生长过程 开发周期初判——根据城市生命周期理论来判定总体开发周期 华明新城的整体开发约需要10年左右的时间； 预计本案用5-8年时间全面建成； 用2年时间建成本案的首期样板示范区； 本案作为华明新城的核心区，其开发建设要与空港物流区的建设，以及后期4000亩用地的建设综合考虑，协同进行； 本案开发节奏的指导原则——确定增长极核，以点带面、分期开发、先易后难 结合华明新城的总体开发策略，确定本案分期开发的基本思路 开发步骤1：绿化建设及内部水系治理改造，营造出风情小镇核心区的初步景观意象 开发步骤2：建设西部城市公寓和配套商业——