ID471-香港城市景观和房地产交易联系.docxVIP

香港城市景观与房地产交易联系 钟嘉伟 香港理工大学建筑及房地产学系 摘要 描述房地产交易价格与城市景观的联系是一个复杂的问题，这方面的研究经历了一系列的发展。为了描述外生、内生和自相关三类空间效应，近年提出数个空间效应模型。Durbin空间模型在各类数据的假设下，均能提供一个无偏估计。该模型将用于此研究课题，以便于深入了解拥有空间相关性的房地产二手市场交易数据中，城市景观因素对价格的影响。 关键词：Durbin空间模型，空间相关性 1 引言 作为南中国最大的都市，香港是世界人口密度最高的城市之一，达到每平方公里6460人。高密度，低出生率（2006年每千人有9.6个新生儿），人均寿命长（已超过80岁）令高层公寓建筑成为香港主要的住宅类型。为了降低市民购房压力，香港政府在不同时期提供了各类房地产政策。至今，住宅能分为公屋、私人住宅、居屋、夹屋、祖屋、唐楼等类型，适用于不同的购买或所有政策。 随着生活水平的提高，有购买私人住宅经济能力的市民，对住房景观的要求也纳入购买出价的考虑因素。广阔海景常成为昂贵价格的重要理由。而对健康、自然生活环境的追求，也使近年园景的吸引力不断增长。另一方面，干道与街道景观由于交通带来的空气与噪音污染，一般会被购买者审慎考虑。当然一些居民会选择忍受这些影响以换取交通的便利。道路景观的影响可以视为景观与交通的复合。 为了调查景观对房价的影响，这份研究会引入Durbin空间模型。数据将限制于同一个屋苑，以减少交通、公共设施等因素的影响。经纬度数据将用于构造空间权重矩阵，以反映相邻单位及小区的影响。 这份研究在引言之后，第二部分会讨论特征模型、空间技术的文献基础，第三部分描述Durbin空间模型及数据介绍，第四部分讨论模型结果与发现，最后第五部分总结结论。 2. 文献综述 Ridker与Henning （1967）完成了区位理论的经济学解释后，Sherwin Rosen （1974）提出了特征模型。在该模型，房屋的结构特征，例如楼层、面积、楼龄，及交通条件被视为决定价格的重要因素。 结构特征因素已有成熟的研究结果。更大的实用面积通常被接纳为提高价格的因素 （Can Megbolugbe, 1997; R. Pace et al., 1998; Besu Thibodeau, 1998; R.Y.C. Tse, 2000; L.H.T. Choy 等, 2007; Beamonte等, 2008; Bo Huang等, 2010; I. Alberto等, 2010）。高层公寓通常比同幢同号低层公寓价值更高 （E.C.M. Hui 等, 2007），因为它能享有更广阔的景观 （Raymond Y.C. Tse, 2000）及其他环境优势。在香港的另一个研究发现，当公寓位置高达某种程度，居民的偏好会改变，楼层二次项相关因数为负（L.H.T. Choy 等, 2007)。这可以从人们对景观和便利度的权衡来解释。然而，便利度在楼层因素中是否存在仍有所争议。至少在香港，高速电梯令高低层之间的上下时间差缩短到多数居民不会在意的程度。 楼龄通常在人们的观念中跟折旧与样式陈旧有关。同等其他条件下，老房子通常价值较低(R. Pace 等, 1998; Besu Thibodeau, 1998; Raymond Tse, 2000; L.H.T. Choy 等, 2007; A. Beamonte 等, 2008; I. Alberto 等, 2010)。然而，到达某一个年限后，只有部分拥有最好地段和最佳建筑质量的楼房会继续被保留，也就是楼龄方面的取样并不具备随机性（Clapp Giaccotto 1998, Goodman Thibodeau 1995）。 绿化带区域的可达性曾认为不会影响公寓价值（E.C.M Hui 等, 2007）。另一方面，海景则会显著抬高销售价格（L.H.T. Choy 等, 2007）。不过， Choy等人也证明了园景会提高物业价值。在空气质量较佳地区的公寓也会相对较差地区有一个显著的溢价（E.C.M Hui 等, 2007）。 在新西兰的奥克兰，不仅海景，水体景观也大受欢迎（S.C. Bourassa 等, 2007）。当与城市中心区距离相同时，靠近园林休闲地区的房子价值更高 （Liisa T., 1997）。对交通因素的讨论较为复杂。邻近主干道不仅带来了便利，还有空气与噪音污染。即使仅仅在噪音问题上， Lulttik (2000)发现会降低房产价值，但Jim 等人 (2006) 给出了其影响不显著的证据。 人口学因素，比如