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第08章 投资性房地产 学习内容： (1)投资性房地产的概念和范围； (2)投资性房地产的确认与初始计量； (3)投资性房地产的后续计量； (4)投资性房地产的转换； (5)投资性房地产的处置。 第一节 投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的定义及特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。企业投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要有以下特征： 1. 投资性房地产是一种经营性活动； 2. 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产； 3. 投资性房地产有二种后续计量模式。 二、投资性房地产的范围 (一)已出租的土地使用权 例如,甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议,甲公司以年租金720万元租赁使用乙公司拥有的40万平方米土地使用权。那么,自租赁协议约定的租赁期开始日起,这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。 (二)持有并准备增值后转让的土地使用权 例如,企业发生转产或厂址搬迁,部分土地使用权停止自用,管理层决定继续持有这部分土地使用权,待其增值后转让以赚取增值收益。 (三)已出租的建筑物 例如,甲公司将其拥有的某栋厂房整体出租给乙公司,租赁期2年。对于甲公司而言,自租赁期开始日起,该栋厂房属于投资性房地产。 二、投资性房地产的范围  下列各项不属于投资性房地产： 1. 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 2. 作为存货的房地产。 某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 【例1】下列项目中，属于投资性房地产的有（　）。　　A.已出租的建筑物　　B.已出租的土地使用权　　C.持有并准备增值后转让的土地使用权　　D.按照国家有关规定认定的闲置土地　　E.作为存货的房地产　　　　 【答案】ABC　　 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的确认和初始计量 企业将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： (1)与该资产相关的经济利益很可能流入企业； (2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 一、投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 (一)外购的投资性房地产的确认和初始计量 (二)自行建造投资性房地产的确认和初始计量 (三)非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量 (一)外购的投资性房地产的确认和初始计量 企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 (一)外购的投资性房地产的确认和初始计量 1.采用成本模式计量的 借：投资性房地产 （取得时的实际成本） 贷：银行存款 2.采用公允价值模式计量的 借：投资性房地产—成本 （外购的实际成本） 贷：银行存款 [答案] A 【例2】2008年1月1日，甲公司购入一栋建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。甲公司购入该建筑物时发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。甲公司采用成本模式计量，该投资性房地产的入账价值为（ ）万元。 A.100 B.117 C.117.5 D.100.5 【解析】外购房地产的成本，包括购买价款、支付的相关税费和直接归属于该资产的支出。发生的谈判费用和差旅费计入当期管理费用。 (二)自行建造投资性房地产的确认和初始计量 企业自行建造(或开发)的房地产，只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增