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监利联盟国际公馆策划案 序 第一部分、项目简述第二部分、市场分析第部分、第部分、项目发展策略第部分、项目定位第部分、项目第部分、第部分、项目分析年，在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，房地产市场保持了持续、健康、稳定发展的态势。一方面，土地储备供应制度的实施及房地产交易登记手续费下调等政策的落实，对规范市场、激活消费起到了极大的推动作用；另一方面，随着房地产市场的不断发育，居民消费行为更趋理性和成熟，促进了住宅建设水平的整体提高。纵观年房地产业的指标，并由此带动商品房单价的上涨中心地段的中档商品房均价已达700元/㎡ 如果说监利2008年以前是监利地产的启示和开篇的话，2008年的的次贷危机造成房地产行业的全球性萧条，对监利市场有着双重的影响。因为项目躲过了最艰难的时期，迎来的是一个契机。一个大发展的时机。在政府的大力扶持下，开发商、媒体共唱旧城改造新曲，将新都市主义推向高潮。随着《监利总体规划修编》的完成，老城区的城市更新也将逐步实施。2009年由于世界金融危机的影响下的国内的建筑成本大幅度降低，这也是监利旧城改造的绝佳时机。 四、竞争更加激烈，企业重新洗牌 有人戏称目前房地产开发是“三外”即外地、外行、外来资金。随着一级土地供应市场的规范和透明化，开发市场的门槛正在不断提高，深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商，凭借其雄厚的资金实力，成熟的职业开发团队，知名的企业品牌，迅速提高进入门槛。2002年正式实行的土地供应制度的改革，标志着“大象游戏”的开始和投机时代的结束，部分实力稍逊的本土开发企业被迫转移到地市级市场或被淘汰。本项目是我公司于2004年3月，采用“招、拍、挂”方式，取得联盟路以西原监利县轻工机械厂土地使用权的基础上，对联盟路以东旧城区进行连片改造的一个实施方案。对监利县城茶庵大道西段（交通路—联盟路）旧城区进行改造，是监利县城市化发展必经的也是唯一的途径，是为了改变现状中不合理的城市结构，建设和完善城市功能，配置完整的公用基础设施，提高人们生活水平，加快促进城市化发展。根据〈监利县城市总体规划〉，打通茶庵大道连接城西的通道，结合今年后河改造，对监利县城茶庵大道西段（交通路——联盟路）旧城区进行改造后，将提高城西区居民的居住质量，可以使城西与城东区融为一体，共享城市公用服务设施和商业公共空间。同时让监利县生活居住指数达到了城市化要求，为监利县城增加了一个靓点。为监利县城区旧城改造树立了一个成功典范。为监利县在二、三年间实现地市转换，迈出了坚实的第一步。同时展示的开发商的雄厚实力。 五、全方位竞争即将开始 开发项目竞争已不单是产品卖点、营销手段的局部竞争，而是从市场调研、市场分析、产品定位、策划推广、销售把控、到物业管理等全过程、全方位的竞争，实质上是开发商之间综合实力和品牌的竞争，更是开发模式和开发策略的碰撞。 第部分、 （一）S（Strength优势） 本项目地处监利县老城区，存在居住潜在意识和一定的原始客户需求。 由于地处旧城区、道路系统存在着良好的改造前提。 邻近茶庵道商业步行街、对项目的商住定位有支撑力。 宣传成本要低，城区市民对地块的认可程度远比其他郊区楼盘要高，因此宣传效果会事半功倍相对的宣传成本要比其他楼盘低。 引入全新的居住和营销理念。 该项目从规模、标准、配套、物业管理、景观、质量等方面都将在监利树立标准和典范，引领一种全新的居住理念；采用一系列新颖、独特的营销理念和推广方法，引领和创造市场。 （二）W（Weakness劣势） 1）路桥交通设施陈旧，急待改造重建。 2）后河污染严重、环境卫生条件不健全、急待改造清理。 3）项目内拆迁量大，拆迁阻力不容轻视。 4）周边市政生活配套设施不健全。 5）竞争门槛正不断提高，贷款条件日渐苛刻； 6）先期开盘的楼盘，筑起了品牌、规模等市场壁垒； 7）主打景观住宅的中部板块，自然景观匮乏是本项目易受攻击的软肋。 （三）O（Ocopportunitv机会） 1）随着监利县城玉沙大道、联盟路、茶庵大道、后河新桥等周边路桥的改造和改善，将直接提升项目区位价值。 2）随着随岳高速和荆岳大桥的即将开通，整个地域经济将得到持续发展，居民预期收入稳定性进一步增加，为项目可持续销售打下良好的基础。间接支持了项目的未来张力。 3）现今的旧城已严重影响监利的整个城市形象。监利县政府对旧城片区的改造决心和政策支持日益加强，加以武汉波鹰房地产开发有限公司对该项目的准确定位和高起点要求，高标准开发理念，决定了该项目的榜样地位。 4）监利没有一个形成精品的商业区，精品商业区的几大要素地段、建筑质量、商业面积、商业氛围、政府引导、交通环境、等各个方面联盟国际公馆