关于对房地产用途不确定时评估处理的探讨(精选).docVIP

关于对房地产用途不一致时评估处理的探讨 由于房地产用途是决定价格的核心因素。用途不同，人从中获得的未来收益的预期不同，价格就不同。在中，由于用途的不，造成定义中设定用途的困难。能否正确设定用途，将直接关系到价格的准确揭示和显现。土地用途与房屋用途不一致。国土部门颁发土地使用证，房管部门颁发房屋所有权证。两种登记所依据的分类系统不一样，可能了土地用途与房屋用途的差异性。用途与实际用途不一致。登记用途是指土地、房屋的合法用途。改革开放城市发展，地的区位随着城市的拓展及城市生产力布局的调整而变化引发了土地潜在价值，特别是土地潜在价值大于土地原用途价值时，土地的将有更强的欲望去改变原土地用途实现土地的潜在价值。由于登记部门的工作滞后或权人的法制观念淡薄等原因，的用途与实际用途不一致的现象。的实际用途合法，但并不一定符合城市建设的发展规划；的实际用途不合法，但它并不一定不符合城市的发展规划。用途的不全面性。原国家土地管理局批准的《土地登记规则》规定，土地证书上土地用途一栏填写宗地的主要用途。中，经常碰到土地证上登记的是用途，到现场勘察时会发现还有其它的用途。的市场价格是的基础，一般所说的价格就是指的的市场价格，也就是人们常说的客观合理的价格。虽然实际操作中的不一定是的市场价格，而是在某些假定条件制约下的正常价格，但市场价格毕竟是一切目的、基础、限制条件下的价格的基准。如何针对用途的不确定性，科学合理地设定在市场价格基础上地价定义中的土地用途呢1. 土地用途与房屋用途不一致时。有人说，房随地走；也有人说，地随房转；其实，房地是一体，谁也离不开谁。有地不盖房，土地利用，土地的价值也不存在；盖房不在地上，成了空中楼阁，实际是不存在的。根据不动产估价流行看法：土地具有价值，而改良物则是贡献价值；土地可优先取得来源于不动产的全部收益，也可优先取得来源于改良物的所有报酬。此观点来源于美国估价学会著《不动产估价第11版》因此，当土地用途与房屋用途不一致时，设定土地用途以土地用途为依据。 2. 权证登记用途与实际用途不一致时。主要看与规划用途相一致，如果实际用途从城市规划资料已经可以时，设定土地用途以实际用途为依据。 3. 权证登记用途与实际用途一致时。当土地用途 实际用途与规划用途一致时，设定土地用途应以土地用途实际用途为依据。当土地用途实际用途与规划用途不一致时，如果待估土地已入城市建设拆迁改造计划范围，为了体现城市规划造就土地价值，土地价值引导土地利用的城市建设运作模式，设定土地用途应以土地的规划用途为依据；如果待估土地未划入城市建设拆迁改造计划范围，设定土地用途宜在现状利用条件下以用途实际用途为依据。 4. 权证登记用途不全面时。当宗地除了具有登记的主要用途外，还有一种或多种次要用途时，设定土地用途时就要依土地主要用途与次要用途之间的内在联系而定。如果土地的次要用途是主要用途的附属用途，是为主要用途服务的，两者之间具有紧密的内在联系，这时设定土地用途应以主要用途为依据；如果次要用途与主要用途之间没有必然的内在联系，有没有次要用途都不影响主要用途功能的发挥，这时设定土地用途应以主要用途与次要用途组成的混合用途为依据。 5. 土地用途很特殊难以归类时。国家标准《城镇土地估价规程》中规定，在中，土地用途主要可分为以下几类：(1)居住用地；(2)工业用地；(3)商业、旅游、娱乐用地；(4)综合用地；(5)教育、科技、文化、卫生、体育或者其它用地。中土地用途的分类与土地登记中土地用途的分类不是一一对应的关系。由于土地登记中土地用途的分类比土地估价中土地用途的分类要细，所以由土地登记中土地用途的分类过渡到土地估价中土地用途的分类，有一个归类的问题特别是运用基准地价系数修正法时。当土地登记用途很特殊或土地登记中土地用途的分类不规范、不具体时，有时确实很难将它归类到土地估价中土地用途的哪一类，这时设定土地用途时，就要看该宗土地周围的土地利用类型，以该宗土地周围的主土地用途进行归类为依据。 用途假设 举例 权证登记用途与实际用途和潜在用途一致 按权证登记用途（实际用途/潜在用途） 商品住宅 权证登记用途与实际用途一致，与潜在用途不一致 当潜在用途的规划及条件明确时，按潜在用途 已列入拆迁范围的工业用途土地上的厂房 当潜在用途的规划及条件不明确时，按权证登记用途（实际用途） 未列入拆迁范围的工业用途土地上的厂房 权证登记用途与实际用途不一致，与潜在用途一致 按权证登记用途 权证登记用途为公共绿化，实际用途为工业仓库，规划用途为公共绿化 权证登记用途与实际用途不一致，与潜在用途也不一致 当潜在用途的规划及条件明确时，按潜在用途 权证登记用途为工业，实际用途为办公，已列入拆迁范围，潜在用途为住宅 当潜在用途的规划及条件不明确时，按权证登记用途 权证登记