都江堰经济开发安置房建设项目可研.doc

都江堰经济开发区 安置房建设项目 可行性研究 公司 二0一一年九月 成都 目 录 目 录 I 第一章 项目总论 1 一、项目提要 1 二、项目主要结论 1 第二章 项目区位、范围、目的、背景与建设必要性 4 一、项目区位 4 二、项目区范围 5 三、项目建设目的 6 四、项目背景 6 三、项目建设的必要性 9 第三章 项目业主介绍 19 第四章 项目区域概况与经济分析 21 一、都江堰概况与区域经济 21 二、蒲阳镇概况与区域经济 24 第五章 规划设计方案 26 一、项目范围现状 26 二、项目范围综合分析 28 三、项目规划理念——合力乐章 29 四、项目规划目标 33 五、项目规划方案 33 六、项目具体建设内容 36 第六章 项目建设管理 48 一、项目管理目标 48 二、项目管理工作依据 48 三、项目管理方法及措施 49 第七章 招标管理 65 一、招标范围 65 二、招标组织形式 65 三、招标方式 65 四、项目招标事项核准表 66 第八章 环境保护 67 一、评价依据 67 二、环境影响分析评价 68 三、结论及建议 70 第九章 项目的建设工期、开发进度安排 71 第十章 项目投资估算 72 一、投资估算 72 二、资金筹措计划 75 第十一章 项目收入预测 76 一、项目销售计划 76 二、销售价格与收入预测 76 第十二章 经济分析和财务评价 78 一、项目现金流量表 78 二、财务评价 78 三、敏感性分析 78 第十三章 偿债能力分析 80 一、还款资金来源 80 二、项目收益及贷款偿还分析 80 第十四章 投资风险分析 81 一、投资估算的风险 81 二、资金周转风险 81 三、拆迁安置风险 81 四、拆迁政策风险 82 五、筹资风险 82 第十五章 社会经济评价 83 第十六章 结论 84 第一章 项目总论 一、项目提要 （一）项目名称 都江堰经济开发区安置房建设项目 （二）项目运营实施单位概况 建设单位：都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司 1、《中华人民共和国房地产管理法》； 2、《中华人民共和国土地管理法》； 3、《房地产开发项目经济评价方法》； 4、都江堰经开区蒲阳河两岸修建性详细规划； 5、都江堰灾后重建的相关优惠政策； 6、都江堰市征地补偿安置暂行办法实施细则； 7、其他相关资料。 二、项目主要结论 （一）本项目利用已规划安置房建设用地进行实施，为都江堰经济开发区搬迁居民建设安置房，将分散居住的居民集中居住，达到改善居住水平的目的；同时居民实现集中居住节约的土地用于满足都江堰经济开发区发展所需用地需求，吸引更多投资者进驻，为都江堰实现“工业强市”、促进都江堰的经济发展。 （二）项目是保障都江堰经济开发区发展、完成灾后重建、推进城乡一体化进程，建设和谐社会、建设世界现代田园城市示范区、改善当地基础设施和投资环境，提高当地居民收入和居住、就业和创业环境的需要。 （三）项目建设内容如下： 　 一期 二期 三期 总用地面积 95,981.04 43,489.46 46,754.75 建筑占地面积 　 15,282.20 16,429.62 总建筑面积 113,802.75 30,354.21 61,811.02 住宅建筑面积 92,479.58 　 55,016.77 商业建筑面积 18,203.24 30,354.21 6,794.25 物业管理用房 499.77 　 　 配套设施面积 2,053.09 　 　 地下停车场 10,449.83 　 　 综合市场（地下部分） 1346.97 　 　 绿地率 34.44% 29.83% 29.83% 建筑密度 28.26% 35.14% 35.14% 容积率 1.19 0.70 1.32 项目建设期建设期为3.5年，自2011年3月起至2014年8月止。 （四）估算项目总投资费用包括：土地费用、建安费、工程其它费、预备费、建设期贷款利息等。经测算，项目总投资约65,112.08万元，其中一期为32,951.56万元，二期14,230.55万元，三期为17,929.96万元。 （五）本项目为BT项目，总投资为65,112.08万元，全部项目承建方负责筹集；在项目竣工验收完毕后由项目业主按经审计的工程建设金额按4︰3︰3的比例分3年项目承建方支付费用；业主所需工程建设金额由都江堰市人民政府安排财政资金予以解决。。 （六）项目实施后可进一步满足都江堰经济开发区发展用地需求，改善当地居民居住环境，提高当地居民收入，改善基础设施和投资环境，促进都江堰市经济开发区的建设，社会效益显著，因此本项