案例研究-商业街-上海社区商铺案例库十尚坊商业街解读.ppt

上海社区商铺案例库 ——十尚坊商业街 报告编写目的：通过对各典型案例的调研分析，着重考量其发展沿革、业态配比、租售情况等，以为部门今后项目的洽谈及内部员工工作技能的提升贮备资源、提供依据。 案例调研时间：2007年8月 报告撰写时间：2007年8月-9月 项目启示： 启示一：用差异化定位挑战“地段核心论” 启示二：设计立足于经营本源 项目概况 “十尚坊”位于闵行区龙茗路（顾戴路、平阳路段），其名称来源于商业街中10栋形态不一的商业建筑，全长300米，总建筑面积为18000平方米。 原为江南星城社区商铺，上海丰柏企业发展有限公司2003年收购后，对项目进行了适度改造，并聘请时尚生活中心有限公司对十尚坊进行统一经营管理。 2005年开始招商，按规划，“十尚坊”中餐饮占60%，精品零售占20%，服务、娱乐占20%。 一、案例背景介绍 时间 项目 租金 2005年 （十尚坊招商时） 半岛大都汇 3-4元/㎡/天 目前 十尚坊 8-9元/平方米/天 半岛大都汇 沿街：3.5-3.8元/平方米/天（1-2层） 内街：3.5元/平方米/天（1-2层） 龙茗路、顾戴路沿线 普通住宅底商约为2-3元/㎡/天 餐饮约为3-4元/㎡/天 租金 区位特征——小范围看，生活类消费基本充足 大量消费人口支撑：龙茗路周边建有金汇豪庭、新时代富嘉及江南星城等近20个中高档小区。预计该区域入住、容纳人口可达10万－15万。 处于生活、商业区的末端：龙茗路沿线的新建小区基本集中在顾戴路以北，以南则主要是江南新城的一、二期；十尚坊建造初期，龙茗路沿线商铺也基本集中在以半岛大都汇为代表的顾戴路以北路段，从顾戴路到漕宝路，以沿街商铺为主，整体呈由旺到淡的递减趋势。 注：半岛大都汇 东苑半岛花园东南角，总建筑面积1.7万方，由多幢商业用房组成，分为酒楼宴会区、特色小吃区、便民服务区、异域风情区和休闲娱乐区，引进有上岛咖啡、和记小菜、阿英煲、平潭汇家常菜、克莉迪娜专业美容等简单生活类消费为主的商家，并配备有 1.1 万平方米的地下停车场及 300 多平方米的儿童游乐场。 启示一：用差异化定位挑战“地段核心论” 二、案例启示 人口、商业集中区 商业街末端 区位特征——大范围看，时尚餐饮休闲消费需求较大 上海的西南区域又是整个城市中活跃的、时尚的、富有激情的新上海人的聚居地之一，这些人有良好的教育背景、稳定的高薪收入、对于生活质量的较高要求。他们需要的商业形式是一个可以交流、放松、体验生活的空间，这个空间超越了社区商铺的层次。 项目开发期间，该区域基本以商场、卖场及生活配套类商业为主。 项目定位 定位 综合考虑项目所处区位及自身特点，开发商将其定位于区域副商业中心，即介于区域商业中心与社区商铺之间，通过统一的经营管理，将其打造区域互补型商业（餐饮为主，兼顾休闲、娱乐、零售等业态）的时尚休闲消费中心。 项目不但可以满足该地块周边步行15分钟路程住宅区居民需要，还可以吸引整个古美板块，以及辐射至周边七宝、莘庄、春申等人口密度较大的区域范围。以较具特色及较大比重的餐饮，扩大了消费人群范围。 项目招商过程中引入了类似于“订单地产”的概念，投资者可以在商业街规划落实前参与其中，给出建议，并签订框架式协议，这就使得投资者能购买到更为满意的商铺，也有利于入驻业态的错位互补，减小了投资风险。 位置 商家 类别 位置 商家 类别 1号 Kfc 快餐 5号 香港肥杜火锅 港式火锅/东南亚风味菜 Sport100 运动服饰专卖 金伟利 海派菜馆 Papa john’s Pizza 叼馋 台湾菜 2号 九仟口味塘野鱼馆 本帮菜/粤菜 吉亨面馆 台湾面馆 3号 唐韵茶坊 茶坊 光大自助银行 银行自助营业厅 Easy厨房 江西菜 6号 九香炭烤 东北炭烤 藏乐汤坊 粤菜 小家碧玉 本帮菜 4号 苏菲食尚 淮扬菜 雷允上 药房 东北人 东北菜 组合发型 美发 快客 便利店 仙霸玩具店 玩具店 拉祜酒家 云南菜 7号 蓝之艇海洋风情餐厅 本帮菜 位置 商家 类别 位置 商家 类别 8号 澳门街 澳味葡菜餐厅 9号 大渝合 川菜 久景服饰 服饰店 雪峰高山茶 茶坊 哥弟 服饰店 甜蜜蜜 港式茶餐厅 Maple creek精品生活馆 家居用品专卖 番茄主义 西餐 龙之道 保健养生会所 10号 洁丰干洗 洗衣房 迪欧咖啡 咖啡厅 中国电信 电信营业厅 一诺意大利咖啡 咖啡厅 瑞鑫坊 苏浙沪特色风味菜 豪泉 桑拿会所 哈达 瑜伽会所 从商家数量看，餐饮占63.2%，精品零售占18.4%，服务、娱乐占18.4%。与前期规划基本相符 启示二：设计立足于经营本原 建筑特征：原建筑形态及规划不适合商业经营 江南古典风格 外立面不通透， 色调灰暗、封闭 人行步道狭窄 仅有少量花坛外，其余皆为硬地 为了克服以上建筑形态产