一城一策城市模型教程方案.pptx

“一城一策”城市研究模型 ——房地产企业城市开发策略 市场供需态势 “一城一策”模型 2 预定目标 是否空间容量支撑达成？ 如何达成？ 客户定位策略 产品业态策略 区位选择策略 土地获取策略 项目开发策略 是否具备达成基础？ 1 3 2 年龄、需求（刚需、改善、享受）？ 类型（商品房/保障房）、单价、总价、面积？ 区位、特征？ 土地获取方式、土地储备数量？ 一二级联动、自主摘牌、小股操盘？ 盘点存量 资源能力 城市发展规划 人口趋势特征 土地供需趋势 产品库存去化 市场竞争态势 城市发展趋势、产业机构调整 人口总量特征、人口结构特征 土地供给总量、供给结构比例、供给区域 库存总量、去化周期 竞争态势分析 集中度分析 竞争策略分析 不同类型企业竞争策略及重要举措 正推目标 反推策略 3 以北京区域市场为例 目录 4 A 北京区域市场发展策略 A.1 北京市场供需态势 A.2 北京市场竞争态势 A.3 北京市场资源基础 A.4 北京市场发展策略 北京市场供需态势关键结论 5 市场趋势判断 区域发展态势 产品变化趋势 主要结论 预计2015-2020年北京商品住宅市场将进入中低速增长周期，市场规模将保持4%左右增速，到2020年市场规模将达到3500亿左右 北京房地产市场呈现较为明显的波动性趋势，目前处于第三次波动周期的末期，受到房价高点以及政府通过土地供应量及政策主动调整的影响，未来北京房地产市场仍将持续波动性发展态势 未来随着京津冀一体化的发展，北京将由“小北京”向“大北京”转变 ，带来五大住宅地产机遇 1.中心城区旧城改造及区域中心配套功能完善机遇---------五环内主城区 2.产业新城升级的机会 ---------五环外近郊区 3. 新机场建设及政府东迁带来的交通改善机会---------五环外近郊区 4.由城际轨道交通带来的远郊及京津冀协同发展机会-----远郊区（周边新城镇、卫星城） 5. 居民对“第二居所”的需求机会-----远郊区（周边新城镇、卫星城） 中高低端产品三分天下 从成交总价和单价来看，中低端产品为主流，但中高端及高端产品占比依然很高 中高端产品成交稳定，北京高端市场需求将会逐步释放 客群三分天下，改善性及养老需求逐步增加 初置、改善及养老客群分布占比36%、32%和22% 再改人群及养老人群增速较快，分别为3%和7%左右 近四年，北京商品住宅市场基本处于波动状态，商品住宅成交面积维持在1100万平米左右浮动，房价增速保持在6%左右 6 1 2011年-2014年北京市土地成交量（包含非住宅） 2 2011年-2014年北京市住宅成交面积与供应面积 3 2011年-2014年北京市常住人口增长情况 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 ? 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 2017-4-4 2017-4-4 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 ? 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 2017-4-4 2017-4-4 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 2017-4-4 2017-4-4 从土地供给情况看，北京市土地供应与需求基本处于平衡状态 北京市住宅成交面积与供应面积基本在每年1100万平米左右波动 而从人口增长的情况看，近四年人口增速为2%左右，每年新增人口在30-40万人 历史趋势分析 4 2011年-2014年北京市住宅价格情况 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 2017-4-4 单位：万平米 单位：万平米 单位：万人 单位：元 房地产价格增速表现为6% 资料来源：远卓分析、克而瑞房地产市场研究报告（2011-2014） 市场趋势判断 北京目前现有存量住宅约为864万平米，库存去化周期约为1年 7 2008-2014年北京市商品住宅待售面积 2014年北京市北京市待售商品住宅预计去化周期 2010-2014年北京市商品上住宅待售面积以年复合增长率9%的速度增长，截至到2014年，北京市商品住宅待售面积达到864万平米 截至到2014年，按照北京市目前商品住宅去化速度，现有待售商品住宅去化周期为13个月 结合目前待售商品住宅的周期结构，预计2014年底的待售商品住宅将于2019年左右基本去化完毕 单位：万平米 单位：万平米 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 4/4/2017 4/4/201