万豪国际金融中项目市场价值可行性研究报告.docVIP

万豪国际金融中心项目市场价值可行性分析报告  一、综合市场分析  1、宏观市场环境分析  1.1 社会经济环境  重庆直辖以来，国民经济持续快速增长，经济实力跃升新的台阶。  图：重庆近年来国民经济发展状况 （单位：亿元）  （数据来源：重庆历年统计年鉴）  国内生产总值增幅由 1997 年的 7.6%增加至 2000 年的 8.5%、2002 年的 10%，2004 年成为 直辖以来发展最快最好的一年，全年实现地区生产总值 2665.39 亿元，按可比价格计算，比 上年增长 12.2%。  据重庆市 2005 年 12 月必威体育精装版统计数据，2005 年 1-4 月重庆市完成国内生产总值 864 亿元， 比去年同期上涨 11.5%，持续保持了较高的增长水平。  图：重庆历年来人均 GDP 发展状况 （单位：元）  （数据来源：重庆历年统计年鉴）  国内生产总值（GDP）年增幅达 10%以上，2004 年更创新高，同比增长 12.2%。人均 GDP 以年均 10.7%的速度增长，2000 年首次超过 5000 元大关，2003 年人均 GDP 大幅增加达 8075 元，比 2002 年增加了 1728 元，2004 年全市人均 GDP 达到 9608 元，突破 1000 美元大关。 预计 2005-2010 年 GDP 增长会保持在年均 10%左右，经济发展仍将保持较高增长态势，持 续增长的国民经济环境将会为房地产业的发展提供良好的支撑。  图：重庆历年来三次产业结构所占 GDP 的比率变化  （数据来源：重庆历年统计年鉴）  近年来重庆三大产业处于上升中的不断调整之中，重庆作为重工业城市，第二产业在 GDP 中的比重一直占有重要地位，且相对较为稳定；而第一产业则持续下降，第三产业比重相应  1 提升，反映出重庆城市化进程加快，产业结构逐渐优化。  图：直辖以来社会消费品零售总额发展趋势 （单位：亿元）  （数据来源：重庆历年统计年鉴）  重庆市社会消费品零售总额的发展呈稳步增长的趋势，2004 年社会消费品零售总额同比增 长 14.3%，创历史新高。市场购销两旺，住房、汽车、通信、教育和旅游成为新的消费热点。  图：城市居民人均可支配收入及人均全年消费支出趋势 （单位：元）  （数据来源：重庆历年统计年鉴）  从上图指标不难看出，随着收入的增加，重庆市民人均消费性支出呈逐年上升态势，居民生 活水平逐年得到提高；2003 年城市居民平均每人消费性支出 7118 元，按每个家庭平均 3.3 人计算，居民家庭年平均消费支出 2.3 万余元，结合居民家庭平均年收入水平来看，重庆市 民的消费率平均达到 80%以上，反映了重庆市民消费意识较强的特点。2005 年一季度重庆 城市居民人均可支配收入同比上涨 9.1%，城市居民人均消费性支出同比上涨 6.8%，预计未 来 2-3 年内重庆市居民的收入水平和消费支出仍将保持增长的态势。  图：直辖以来社会固定资产投资发展趋势 （单位：亿元） （数据来源：重庆历年统计年鉴）  直辖以来，社会固定资产投资快速增长，投资规模持续扩大，2004 年全年实现固定资产投 资达 1400 亿元，比上年增长 34.6%， 2005 年一季度，在国家稳健的宏观经济政策下，重 庆固定资产投资平稳开局，全社会累计完成投资 285.53 亿元，同比增长 20.2%。由此推算， 重庆市十五期间固定资产投资将超过 6000 亿元，截至 2015 年将达到 10000 亿元，累计十年 期间达 16000 亿元。  在社会经济持续快速增长下，重庆市的城市用地条件和外来投资强度持续增长，城市地位和 竞争力明显提高，2004 年中国城市竞争力排行榜上，281 个参评城市中，重庆排名第 12 位， 列西部城市第一。  由《2005 年发展与改革报告》获知，重庆西部大开发实施的首批 100 个投资项目中，今年 将有 96 个建成或实施，由此看出，中央政府力捧重庆地区，无疑为重庆房地产市场的快速 发展、物业升值提供了最有效的保证。  1.2 宏观政策环境  2003 年以来，中央出台了一系列房地产相关土地政策、金融政策、产品政策、交易政策， 旨在规范整个房地产市场，抑制地产泡沫，使得整个房地产市场趋向良性方向发展。由于重 庆房市以需求市场为主要导向，新政对于市场购买量和价格的影响甚小，而将更加规范和完 整市场竞争机制，营造良好的开发环境。  2 u 土地政策 自 2002