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万年花城开发投资可行性研究报告 2011年4月 目录 1项目投资说明 3 1.1 项目背景 3 1.1.1项目名称 3 1.1.2 承办单位概况 3 1.1.3报告编制理由 4 1.1.4 项目提出的理由 4 1.2 项目概况 5 1.2.1项目的地理位置 5 1.2.2 建设规模和目标 5 1.2.3主要建设条件 6 1.2.4 主要技术经济指标 6 1.3范围与限制 7 2 项目投资环境分析 7 2.1 我国投资环境分析 7 2.1.1 政策法规环境分析 7 2.1.2 经济环境分析 7 2.2 北京市投资环境分析 8 2.2.1 政策法规环境分析 8 2.2.2 经济环境分析 9 2.3 丰台区投资环境分析 9 2.3.1政策法规环境分析 9 2.3.2经济环境分析 10 2.3.3规划环境分析 10 2.3.4 自然环境分析 11 2.3.5实施环境分析 11 3 项目投资市场分析 12 3.1 总体市场分析 12 3.1.1 我国市场分析 12 3.1.2 北京市总体市场分析 16 3.1.3 丰台区总体市场分析 19 3.2 专业市场分析 23 3.2.1 写字楼市场分析 23 3.2.2 宾馆酒店市场分析 25 3.2.3商场或商铺市场分析 26 3.2.4普通住宅市场分析 27 3.2.5公寓物业市场分析 30 3.2.6 别墅物业市场分析 33 3.2.7 标准仓库物业市场分析 36 3.3 项目市场分析 37 3.3.1市场供给分析 37 3.3.2市场需求分析 37 3.3.3市场供求关系分析 39 3.4 典型与竞争性项目分析与评价 40 3.3.1典型与竞争性住宅项目分析与评价 40 3.3.2典型与竞争性写字楼项目分析与评价 42 3.3.3典型与竞争性商业物业项目分析与评价 42 4 投资项目策划研究 7 4.1 投资项目产品定位策划 7 4.1.1 产品类型与档次定位 7 4.1.2 产品规模定位 7 4.1.3 产品的建筑规划定位 8 4.1.4 产品的物业服务定位 9 5 投资项目财务分析 7 5.1 成本费用估算 7 5.2 销售收入估算 7 5.3 财务指标分析 7 5.3.1 盈利能力分析 7 5.3.2 清偿能力分析 7 5.3.3 资金平衡能力分析 8 万年花城开发投资可行性研究报告 1项目投资说明 1.1 项目背景 1.1.1项目名称：万年花城 1.1.2 承办单位概况 万年花城承办单位主要是万年基业投资集团首都钢铁集团目前，公司正在积极地推进国内外上市的步伐。同时，随着企业的发展，万年基业对区域发展有了更加深刻的认识，积极进行战略转型，业务领域不断扩大。万年基业投资建设有限公司，是万年基业集团下属的全资子公司，也是集团龙头业务区域发展综合服务的核心推动公司。公司以区域发展商为自己的阶段性定位，以“经营知识、整合资源、创造价值、共享收益” 为自己的经营理念，在全球范围内整合资源，为可持续的区域发展提供了有力的支撑。万年基业，以可持续发展的理念和生态城的技术，正在为中国可持续的区域发展、可持续的城市化进行着伟大的探索和实践。目前，公司正在推动建设的北京第一个生态城项目——北京长兴生态城，正是这种探索和实践的具体体现。 “创造幸福生活”，是万年基业的使命！打造可持续发展的生态城市，成为国际一流的城市区域发展商，是万年基业的不懈追求首钢始建于1919年位于北京石景山,是我国大型钢铁联合企业之一,共有职工七万人。年产能力:生铁三百万吨,另外,还生产其他多种钢铁产品、焦化副产品和民用产品。首钢已有六十多年历史,解放后经过改造、扩建,逐步成为从采矿到轧材、从勘探设计到基建施工,比较完整的钢铁联合企业。改革开放以来首钢获得巨大发展，成为以钢铁业为主，兼营采矿、机械、电子、建筑、房地产、服务业、海外贸易等多种行业，跨地区、跨所有制、跨国经营的大型企业集团。首钢总公司为母公司，下属股份公司、新钢公司、迁钢公司、首秦公司、高新技术公司、机电公司、特钢公司、首建公司、房地产公司、实业公司、国际贸易工程公司等子公司，在香港有上市公司，在南美洲有秘鲁铁矿等海外企业。2007年集团销售收入1090亿元，实现利润水平43亿元，钢产量1540万吨，职工近8万人。在中国企业联合会按2006年数据评选的中国制造业 500强中，首钢销售收入列第10位；在中国企业500强中首钢列第36位。1.1.3报告编制理由 （1）项目建议书及其批复文件 （2）国家及北京市颁布的相关法律，法规，政策 （3）北京市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要 （4）北京市城市总体规划大纲 （5）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准，规范，定额 （6）北京市及