万世伟业凤阳县城帝城营销推广方案.doc

目 录 第一部分 项目定位························3 一 、市场定位··························3 二、 主题定位··························3 三、 形象定位··························3 四、 目标客户定位······················3 五、 产品定位··························6 六、 主推广告语·························7 第二部分 销售时机及销售阶段安排·········8 一、销售时机分析·······················8 二、销售阶段安排·······················8 第三部分 销售策略························9 一、销售流程··························9 二、各推广阶段销售策略················12 （一）市场预热期························12 （二）内部认购期························21 （三）开 盘 期销售二期开盘调整冲刺期20年按揭额度各类型家庭购房可承受总额，如下表： 结合凤阳县高端客户群收入来源的特征，以一般家庭（三口之家）购房月按揭最高支出为家庭月总收入的一半估算，本案目标消费群最低家庭月收入在2118元/月： 可承受物业总金额----20万元 家庭月收入---- 2 × （按揭支出）1059元/月=2118元/月 可见项目目标客户为凤阳县范围内中高、高收入阶层人士。 类别 月供款额度 按揭金额 可承受物业总金额 5 3,178元 约48万元 约60万元 4 2,384元 约36万元 约45万元 2,185元 约33万元 约42万元 2,119元 约32万元 约40万元 3 1,854元 约28万元 约36万元 1,788元 约27万元 约34万元 2 1,655元 约25万元 约32万元 1,457元 约22万元 约28万元 1 1,258元 约19万元 约24万元 1,059元 约16万元 约20万元 备注：上表以8成20年按揭贷款业务计算项目最低承受付款压力，由于凤阳县购房者选择最长按揭年限的少，因而其可承受的物业总金额将比上述数据更低。 结合凤阳收入特征，此类人士职业应为： 凤阳县各级政府中的公务员群体； 凤阳大型企事业单位的中层、高层领导； 在大型企事业单位任职的中高级技术人员； 凤阳县内的教师、医生、金融行业的从业人员； 凤阳县各乡镇工厂、建材、化工等行业私营业主； 凤阳县境内个体户、养殖业主； 在大中型私营企业中担任部门经理级别以上的高级管理人员； 凤阳各乡镇的富裕农民 五、 产品定位 以一流的环境、绝版地段、高性价比的产品，高品质、高品位配以高性价比的产品特征为主。在产品形态方面，有单身公寓、带电梯花园洋房等，主力户型集中在115左右的三房。 六、 主推广告语 居高临下 君临天下 阐述： 皇城、帝城定位依据凤阳县高端客户层的高档次住宅标准，以升级的产品、创新的生活方式、独特的品牌文化，引领凤阳居住生活新潮流、新标准。本项目为凤阳第一个高层项目，居住高层可以俯视凤阳整个县城全貌，南望鼓楼、北观龙兴寺，给人帝王般俯视天下的感受。周边有凤阳最密集的学区（凤阳最好的大学、中学），千年古刹(龙兴寺)是真正的书香地、文化家，集文脉、人脉、皇脉（备注：龙兴寺为朱元璋发迹的地方）于一体的凤阳唯一绝版地段高档居住社区。 备选： 听皇城故事 感受帝王生活 成就人生未来 奠定百年基业 少数人的皇城 所有人的梦想 居高处 享受君临天下的感觉 府城第一楼 书香地 文化家 文脉、人脉、皇脉 第二部分 销售时机及销售阶段安排 销售时机分析（备注：以下时间节点的安排均以2008年12月初开工为基础） 市场预热期 08/10/1—09/2/20 接受登记 内部认购期 09/02/21—09/02/28 收取诚意金 开盘期 09/03/10-09/03/31 销售首期推出套数的75%以上（单个建筑体） 二期蓄客期 09/04/1-09/06/15 接受登记（二期）； 销售首期剩余部分单位 销售二期开盘 09/06/16-09/07/15` 销售二期销售套数的75%以上 调整冲刺期 09/07/16-09/08/30 销售剩余部分单位； 为销售三期作规划调整 第三部分 销售策略 销售流程 时 期 事 项 详 细 内 容 内 部 认 购 期 销售单位 以综合质素较低单位为主，搭配