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房地产开发项目可行性研究报告 金玉鑫房地产开发有限公司 2010年5月 目 录 一、总 论 4 1．项目建设背景 4 2．项目概况 5 3．可行性研究报告编制依据 5 4．可行性研究报告研究范围 6 5. 研究结论及建议 6 6．主要经济技术指标 6 二、住宅市场分析与营销战略 7 1、当前住宅市场现状 7 2、呼和浩特市商品房现状与市场需求 7 3．“精品住宅”的市场需求及发展 8 3.1 住宅市场趋向细分化 8 3.2 商品房市场进入品牌角逐时代 8 3.3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点 9 3.4消费者对住宅质量和物业管理的关注 9 3.5 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段 10 4．营销战略 10 4．1 确定项目整体形象 10 4．2 “卖点”分析 10 4．3 营销推广策略 11 4．4定价策略 11 三、项目选址及建设条件 12 1．项目选址 12 2．建设条件 12 2.1 位置优越 12 2.2 交通方便 13 2.3 建设厂区“五通”条件具备 13 2. 4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全 13 2. 5 土地征用情况 13 四、建设规模及功能标准 13 1．建筑面积和内容 13 2.功能设施标准 13 2.1建筑使用功能 13 2.2 设施标准 14 2.3户型规划 14 3.工程项目一览表 14 五、建设方案 15 1．建设场地环境 15 1.1 地形 15 1.2 场地自然条件 15 2．建筑方案设计 15 2.1 建筑方案总体构思 16 3.2 平面设计 17 3.3 立面设计 17 4．结构设计 17 4.1 基础选型及处理 17 4.2 上部结构 17 5．公用设施方案 18 5．1 供水排水 ’ 18 5．2 供电 18 5．3 供气 19 5．4 通风空调 19 5．5 弱电设计 19 6．消防 19 7．环境保护 20 六、项目实施进度安排 20 七、投资估算与资金筹措 20 1．投资估算 20 2．资金筹措 21 八、经济效益分析 21 1．住宅销售价格 21 2．销售进度及付款计划 21 3．税费率 22 4．盈利能力分析 22 5．清偿能力分析 22 6．资金平衡分析和资产负债分析 23 7．敏感性分析 23 8．主要经济指标 23 九、风险分析及对策 24 1．市场风险分析 24 2．经营管理风险分析 25 3．金融财务风险分析 25 一、总 论 1．项目建设背景 国内环境：中国房地产开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。 “中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。GDP增长的8.7个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。 中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。 1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。 2003年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。 2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。” 呼和浩特房地产市场：随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。人口城镇化，扩大了市场消费需求。 呼和浩特是一座塞外名城，有着悠久的历史，是连贯东西南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来投资经商。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。 为满足呼和浩特市市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅环境，我公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择呼和浩特回民区政府，三顺店西巷，奥威花园北原呼市影业地址，开发新兴“SOHO”公寓住宅，建设“呼市影业-新影都SOHO公寓”高品质住宅小区。 由于该项目地址位于呼和浩特中山路城市中心商圈的次商圈，温州步行街街区北端尽头，具备了得天独厚的商住潜质，这为本项目的开发带来不可多得的商机。高品质的SOHO公寓在呼和浩特市数量屈指可数，符合呼和浩特市当地条件及市场需求的更是凤毛菱角，是房地产市场的一片蓝海。“呼市影业-新影都SOHO公寓”定位于高品质的现代商住小区，非常契合周边商业氛围