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長榮大學土地管理與開發學系 講師：劉生泉 日期：105年5月12日 壹：不動產估價作業程序 貳：估價作業之資料蒐集及準備 參：案例調查及現地勘估 肆：各種估價作業之重點 伍：環境因素調整 陸、估價陷阱的避免 9. 建物建材外觀有不銹鋼，發色鋁，一般鋁之 帷幕牆不同等級，內部是否有特殊設計（如  節能系統） 10. 是否附有停車空間 11.建物高度是否為一般高度（2.85—3米） ????????12. 盥洗、茶水間所使用之衛浴設施品牌 ????????13. 淨租面積大小 14. 電梯數量、品牌、載運人份、速度 五、綜合商業大樓估價重點 1. 大樓商業型態之等級（全國、地區、鄉鎮、 里鄰） ??????????2. 各層樓之客戶人潮流向、以及規劃營業項目 ??????????3. 該公司知名度、座落地點、已成立年數 ??????????4. 每坪租金及管理費 5. 經營型態以統一規劃為佳 6. 初期推出價格與實際穩定價格差異大 ??????????7. 如無經營則缺少經濟效益，將與正常價格相 差甚大 ??????????8. 該建物是否曾經營失敗 9. 百貨公司之經營所達樓層，未做百貨使用之  部份則以辦公室使用參考為主 10. 鄰近地區商業景觀配合程度 11. 有無電影院、餐廳、夜總會之設施吸引人潮 ????????12. 地下室使用是否為超級市場，可吸引固定客 戶 ????????13. 每層樓空置比率如何 ????????14. 日夜人潮之差異性如何 ????????15. 有無電扶梯設備 16. 淨出租面積之大小 六、工廠估價重點 1. 廠房高度多少是否適宜 ??????????2. 建物面積是否過大（300坪以上）因連接在 一起造價較省隔間之牆面 ??????????3. 有無天車（吊車）設備？噸數多少？ ??????????4. 結構工程有何特殊？（基椿加強） ??????????5. 地面施工厚度、承載重量多少？ 6. 有無通風、消防設備 7. 有無載貨昇降梯 ??????????8. 有無專有貨物裝卸通道 ??????????9. 供電設備之大小，是否有自設變電設備 ????????10. 廠房規劃是否為特定對象使用，將來變更  為其他使用是否容易 ????????11. 有無供水、排水、廢水處理設備 12. 是否為化學腐蝕、機械振動之損害 13. 有無特殊材料之設計（x光，鉛板） ?????????14. 有無隔熱設施、空調系統 ?????????15. 有無定期保養維護 ?????????16. 工廠座落地點之遠近，影響成本之高低 ?????????17. 採光良好與否 ?????????18. 屋頂有無漏水 ?????????19. 尚未利用空地之大小 20. 有無設廠完成證明 七、山坡地估價重點 1. 全部筆數是否相連，若有部份未予評估應說明 ??????????2. 勘估土地是否有地上建物 ??????????3. 面積過大時，應注意有否被佔用 ??????????4. 勘估土地之坡度、方位及山谷走向 ??????????5.?山脊線所在位置不同座向可能導致無開發 價值 ??????????6. 面積是否符合自行開發之原則（十公頃） 11. 開發可能性之考慮及其規劃是否為可被接受之 程度大小 12. 以價值而言，可分為未開發價值、整地雜項工 程費用、開發後之價值 13. 總之，山坡地價值之評估，主要決定於該土地 是否可以利用開發而定，其市場價值之上下限 頗大，不適當的案例將會導致評估價值與真正 市價相差達數倍 7. 每一筆地的使用區分與價值之差異，若以整體 評估時，亦需統計出不同使用分區之土地面積 及價值 ??????? ?? ?8. 案例比較時須以類似之規劃為主，再參考鄰近  市場調查情況 ????????? ?9. 地上作物若為高度經濟價值，須另計算其金額 10. 對外交通之便利性程度如何 一、區域因素： （一）交通運輸