黑马地产2014年1月淄博高新区正承·PARK项目2014年营销策略报告.ppt

;山东黑马房地产顾问有限公司正承·PARK项目营销策划顾问专案组，在与贵方深入沟通的基础上，展开对项目地块深度研究，区域市场全面调研，针对A区剩余别墅产品、B区剩余可售高层产品提出2014年营销策略方案。我们站在黑马地产独有价值的角度，对本案别墅与住宅进行了详细的项目分析并提出实用有效的营销建议。报告内容如下，敬请惠阅！;;;项目印象;营销背景;营销背景;营销背景;营销背景;;;目录;;政策回顾及解析;竞品别墅项目，产品以双拼、联排、叠拼为主，独栋别墅最为稀缺； 市场主流别墅项目产品面积多集中在270-450㎡； 竞品别墅在售别墅项目主流销售价格在9000-11000元/㎡； 别墅市场建筑风格以欧式为主，其中又包括西班牙式、意大利式、法式等，传统中式风格和英式别墅项目较少。;;淄博别墅市场面临通病：同质化竞争、缺乏价格支撑、销售周期长 此外碧桂园、紫园亮点太亮，尤其是碧桂园的到来，透支了部分未来别墅客群，随着西部新区大户型项目的入市，对于别墅客群形成纷争，2014年未来客户量有限，市场竞争激烈，通过别墅的大卖来解决项目资金大量回笼，不现实！;近5年淄博住宅市场去化相对稳定，平均在300-400万平米之间，其中市区去化占有较大，去化约120-160万㎡。; 伴随着恒大、碧桂园的进驻，2013年，淄博楼市颠覆以往，超越想象，但总体向前稳步发展。具体表现如下： 量价齐升，再创新高。 9月份淄博房价首次突破6000元/㎡，上半年火爆的销售局面导致价格路攀升。2011年下半年以来客户购房需求在13年上半年得到集中释放，上半年库存量得到有效去化。下半年伴随着经济企稳，购房需求得到延续。同时，众多新盘和新品的上市保证了市场的有效供给。 半年刚需，半年改善。 上半年去化产品以80-130㎡刚需产品为主，下半年需求130㎡以上的改善性产品得到了有效的去化。 新进大盘，严重搅局。 碧桂园10-11月份推售期间，实现了市场声音的整体垄断，淄博主城区在此期间开盘的楼盘寥寥无几，其洋房产品推出5088元/㎡带精装的低价策略，导致各大楼盘纷纷效仿，严重扰乱了淄博楼市的正常秩序。;品质竞争成为市场竞争的焦点 2013年伴随着恒大、碧桂园等国内一线品牌的入驻，以及以方正地产、东升地产为代表的淄博本土开发商在开发品质方面的提升，品质竞争成为市场竞争的焦点。 大盘频生，市场垄断性加剧 恒大、碧桂园、嘉亿国际、方正凤凰国际以及即将入市的曦园、国际国信公馆，数十个大盘云集淄博，市场份额越来越被少数楼盘占据。 土地开发郊区化方向蔓延 伴随着中心城区土地开发殆尽，西部、北部、乃至南部城区土地成交量迅速上升，已经成为目前淄博土地成交的主流区域。; 体量17万平;;60万-110万;;2012-2013年两年间，高新区共成交土地80万㎡ ，预计建筑面积达200万㎡;;国信国际公馆 占地约300亩，总建设面积约44万平米，共16栋高层50栋低层洋房组成。项目分二期开发，一期为7栋高层、26栋低层洋房，高层区888户、低层洋房118户。;名士豪庭 项目推售的户型面积从75（两室一厅）-130（三室两厅）㎡不等。;国信国际公馆 项目自2013年9月1日开工始，现进入地上施工阶段，现工程进度已到达地上一层。;关键词;2014年高新区大盘丛生，市场竞争压力大。本案将面临价格竞争、产品同质化竞争的双重威胁。同时别墅市场冷淡，库存大，去化慢 本案需要在营销手法和客户积累上做出大的突破和调整！;;;;品牌优势—南郊集团国企实力； 公园优势—毗邻高新区植物园； 产品优势—大部分为刚需产品，符合市场 主流需求。 ;整体定位：植物园内 百万平米 英伦城;交通不畅达;;A区别墅区，共61栋别墅，均为联排或叠拼，共306套，面积在299—457㎡之间。 剩余：A区一期推售152套，现剩余91套房源。;户型编号：A户型 楼型：联排 户型：6室3厅6卫 建筑面积：299.16㎡;户型编号：D户型 楼型：联排 户型：7室5厅6卫 建筑面积：457.87㎡;1、本项目别墅产品，200-300㎡的经济紧凑型别墅所占比例较少，大多是300-400㎡的大户型，产品总价高，购买门槛高，市场高端客群有限，去化慢。 2、大部分产品内部设计合理，无大硬伤，居住舒适度尚佳。;B区共10栋高层，分22F、26F、31F、33F,共1940套，面积在85-176㎡之间。 3#、10#已开售，共计308套，现剩余98套。;;4室2厅2卫 176.88㎡ 6# ;3室2厅1卫