新陶家都市工业园3-1.docVIP

陶家都市工业园3-1商业裙楼 销售推广执行策略思路 前 言 项目区域现状： 白彭路，北起白市驿南至西彭全长28公里，在这条公路沿线白市驿镇与西彭镇发展相比陶家镇经济发展较快，这归为于白市驿的公路交通资源和镇内的温泉资源，以及西彭镇的西南铝业主力产业影响拉动所致。 白市驿现有人口5.7万。其中农村人口3.1万，城镇流动人口2.5万，城镇流动人口占有率45.4%，是刺激白市驿商业发挥在当地的重要基础条件，现白市驿的商业模式正向商业中阶级发展。现有中型300-500平米超市5家，主要消费群体是周边居住人群，大型餐饮500平米以上有23家，主要消费群体是周边居民以及企业员工为主。 西彭镇总人口11.5万人，城镇人口约6.5万。2005年财政收入5308万元，农民人均纯收入3413元。也同样刺激了主城区的商业发展，现有中型300-500平米超市3家，主要消费群体是周边居住人群，大型餐饮500平米以上有18家，主要消费群体是周边居民以及企业员工（企业主要以陶家镇区域内为主）。 而位于西彭北侧6公里的陶家镇，?全镇8个村。2006年底，工农业总产值近16亿元，农民人均纯收入达到3200元，?而陶家镇商业发展还处于生活配套的初级阶段，没有核心商业项目，使得陶家镇一部分中高端消费外流到主城区或西彭镇，也促使西彭镇的商业快速发展。 市场核心问题呈现 鉴于对市场的调研研究，重庆市商业市场主要状况浮出水面，而作为操作本案项目策略，需科学、细致、客观为本案操作思路核心。 主要核心如下： （1）住宅型物业投资逐步向商业物业投资转向：因为住宅物业这类投资已经是发展成熟的时期，投资空间有限，投资形式较为单一。促进投资市场最大化是未来商业发展的趋势。 （2）商业物业脏、乱、差等现象依然存在：因这类物业在传统发展的过程中，均是这类形象；但由于市场的逐步完善促使先发展的物业势必得到改善，必将优化消费环境为背景提升市场形象力。 （3）客户网络单一化与市场区域化：现有白彭路商业市场主要辐射周边消费目标；对于投资客户，也是锁定这一区域客户为主，在层次上偏低。 （4）对购买价格过于敏感，且接受程度有待于提高：在这次市场调查中客户对商业物业购买存在多处担忧，对直接利益点不是很清楚，大多数人将首付与二手租赁市场转让金额做相应比较，从而决定是否购买。 （5）三大投资环境争夺客户资源：除本项目以外，白市驿、西彭同时抢夺这一区域投资市场，由于客户资源相对有限，本区域的投资资源竞争也随之凸显出来，在这种环境下，产品的附加值越显更为重要。 项目基础状况概括与商圈概括 1、项目概况 本项目于2009年8月15日正式开始动工，预计2010年1月25日前主体施工完成，项目单层面积为：负一层为3183.7平米、一层为3607.5平米、二层为3298.6平米三层为3298.6平米、四层为2208.4平米、五层为957平米的独栋建筑商业项目 商圈概况 本项目南侧2公里是陶家镇经济开发区，由于开发区2005年成立，由于种种原因尚未形成规模，本地商业条件还处在生活配套为主的底档商业，建筑类型都以回迁房一楼独立商铺的形态为代表，目前本区域中档综合规模型商业还处于真空状态。 项目区域商业分析 项目沿白彭路由北至南有白市驿、石板镇、陶家镇、西彭镇四个自热镇，目前初具规模的商业物业仅有白市驿和西彭两个镇。 白市驿镇 地处高速公路出入口的交通资源与天然温泉的自然资源优势，使得白市驿镇发展远远超过陶家镇及石板镇，现有商业环境已达到城镇商业中档标准。 西彭镇 依托大型企业西南铝业的员工消费支撑，当地经济发展高于其它三个城镇，西彭现有商业物业及小型商圈达到三个，也是这四个城镇中商业发展最好的城镇，现有商业购物环境已向中高档发展。 石板镇 石板镇是四个城镇中人口最少的自然镇，现有的商业街仅为镇内一条200米的集贸市场和一条沿街商铺，只有赶集时商户才会有生意，商业发展还处于原始阶段。 陶家镇 陶家经济开发区商业规模的比例，是四个自然镇中最大的一个，现在商业形态以农民回迁安置房一楼商铺为消费场所。这也使得陶家现有经营商铺近200家，然而正在经营商家只占到陶家现有商铺的50%，现正在经营商户的消费对象均为生活配套基础商业。 项目swot分析 一个项目能否成功，必须对自身项目存在的优势、劣势充分了解，对自身项目机会与威胁进行有效规避。只有客观理性的分析存在因素，才能做出成功决策。 优势分析S 项目位于九龙坡区城乡统筹重点发展区域，现项目区域开发的规模，已显现出本区域未来巨大的升值潜力。 项目区域现已进入多家国内、外大型企业和国际五百强部分企业，由于大型企业的进驻，势必带动这一区域的经济发展和消费力的提升。 项目位于白彭路陶家经济开发区北侧2公里，距离西彭重镇仅为7公里，目前白彭路是西彭镇唯一一条到达主城区的省级公路。 劣