房地产估价师考试-估价案例与分析考试笔记.docVIP

PAGE  PAGE 23 一、问答题 估价工作程序（步骤）的确定 要具体化展开来说明 选择用什么方法 使用所选方法的主要步骤 确定最终估价额 市场法估价的基本步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④交易情况修正；⑤交易日期修正；⑥房地产状况修正（区位、权益、实物）⑦求取比准价格 收益法估价估价的基本步骤：①搜集有关收入和费用的资料；②估算潜在毛收入；③估算有效毛收入；④估算运营费用；⑤估算净收益；⑥选用适当报酬率；⑦选用适宜的计算公式求出收益价格。 成本法估价的基本步骤：①土地取得费用；②土地开发费用和建筑物建设费用；③管理费用；④投资利息；⑤销售税费；⑥开发利润 假设开发法估价的基本步骤：①调查待开发房地产的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估计开发建设期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买待开发房地产应负担的税费；⑥进行具体计算。 几种特殊交易估价对象的价格内涵 划拨房地产：完全产权价格与需要补交土地出让金之差 保险损失评估：价值的损失（损失前价值－损失后的价值）或修复所需的费用 按揭房地产转让：转让之日无债务情况下正常市场价格减每月还款折现到转让之日的现值之和 投保价值评估：建筑物的现值 地役权的价格评估：供役前的总价值－供役后的总价值 部分房地产的价值：完全房地产价格－所缺部分房地产价格 确定估价技术路线 确定估价的基本事项（对象、目的、时点）；《规范》4.0.2条 确定价格内涵（一定要先说清楚）； 选择适宜的方法 求取结果的途径 估价方法应用要点或者需要特殊处理的地方 例子： 分别估算商业裙楼和住宅开发完成以后的（完全产权）价值，可分别选用收益法和市场法来估算。 根据测算的开发完成后的价值扣除有关的续建费用、管理费、利息、税金等 确定该物业假设开发法的（完全产权下）测算价格 选用恰当的方法评估出该在建工程所占土地的价格和建筑物的价格，评估出估价对象的（完全产权）积算价格。 将上述两种方法的测算结果综合成一个测算结果（从测算结果中扣除应补缴的土地出让金），并结合估价人员的经验确定估价对象最终的估价值。 在运用假设开发法和成本法估算在建工程价值时要充分考虑到已停工5年所产生的物质折旧和功能折旧。 收益法：调查市场上类似物业的正常收益情况下的有效毛收入和运营费用情况确定估价对象的净收益，选用恰当的方法报酬率评估出估价对象的收益价格 市场法：调查近期成交的类似物业的房地产状况和价格，选取三个以上的可比实例，并进行有关修正，评估出估价对象的比准价格。 价格解释对价格有争议、疑惑 （对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？ 从合法原则、最高最佳原则、估价时点原则来考虑 房地产状况变化。如物质折旧、功能折旧、权益折旧、经济位置变化等 估价目的不同，导致估价的依据、价值标准、估价对象的范围等不同 价格实现的方式不同即价值标准不同。如公开市场价值与强制拍卖的价格 时点不同，价格不同。（动态价格）市场环境、供求状况均要变；估价对象也会变化期限、成新、房地产状况； 交易状况是否变化权力束在限制约束下，交易状况不同； 估价原则是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑〉； 评估价格与实际成交价格不一样，成交价是特定的买者与卖着在特定情况下的交易价格 供求状况变化决定价格也发生变化，而且估价以时点的社会平均成本计算 只有客观收益和正常费用才能作为价格评估的依据。 资料的搜集 资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性） （1） 估价对象的实物、权益和区位三方面的资料。如土地和房屋的产权状况资料、建筑物的结构、位置、建成年月、层数、朝向、交通条件、繁华程度等方面的资料。 （2） 在估价时点的房地产市场状况的资料，特别是本地区和本类房地产的市场状况资料。如供求状况、价格状况、销售（租赁）状况、价格走势状况等方面的资料。 （3） 不同估价方法应收集的主要资料 市场法：① 搜集三个以上近期类似房地产的状况（包括交易情况和房地产状况）和价格资料。②本地区本类房地产价格变化规律资料。③不同交易情况价格差异的资料。④ 房地产状况修正的有关技术资料。 成本法：① 类似物业的土地取得正常成本方面的资料。② 类似物业的土地开发、房屋建设费用、管理费用、利息率、利润率、税费等方面的资料。③建筑物成新度或折旧方面的资料。 收益法：①类似房地产经营收益或租赁收益的资料。②类似房地产的经营费用、空置率等方面的资料。③剩余收益年限等资料。④ 类似物业的重置价格的情况及各种税率。⑤调查三个以上的类似物业的年净收益和售价。 假设开发法：① 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。② 同类房地产市场售价。③ 同类