文山州和谐世界城汇编.docVIP

和谐世纪城整合运营策划简案 第一部分、战略整合思路 一、整体思路： 以“业态多样、品牌直销、连锁加盟”为本项目商业发展的战略思维方式。以“你打你的，我打我的”商业实施策略作为市场竞争的战略思维方式。 二、发展思路： 以品牌直销展望商业发展； 以商业发展推动招商实现； 以招商实现强化商业品牌； 以商业品牌推动市场推广； 以市场推广保障商户利益； 以商户利益提升商铺价值； 以商铺价值增加业主收益； 以业主收益促进商业发展。 ——以此促成一个良性大循环发展。 三、融合思路： 1、在实际操作方面，把招商、销售、商业运营有机融合，形成良性互动关系。 2、在商业发展方面，主要以商户、品牌厂商双赢的“联合发展模式”作为商业的市场融合方向： 3、 A、力争和上游市场融合。融合方式为：与上游市场（如广州的品牌厂商）建立起合作伙伴关系，便于扩大货品来源，稳定招商资源。 B、尽量和下游县级市场、越南市场等目标区域市场的经销商建立起连锁加盟关系，便于拓宽入驻商户的市场面，增加入驻商户的货品销售收入，达到以最小的时间实现商业旺场的目的，快速提升商铺价值。 四、目标设定 1、企划目的： 根据项目的实际情况，制定出符合本项目实施条件的发展策略，同时导入全新的策划、管理理念和项目运作方式，在实现项目产值最大化的同时，正确实施商业项目开发，让开发商、业主、商户、运营商、消费者五方受益。 2、企划定位： A、商业定位： ◎、整体定位：以文山消费人口相对较少、市场竞争激烈的实际情况，在商业发展上最大限度的实现“人无我有、人有我优”的多业态、多品牌战略，按“品牌直销”的方式打造文山最有生命力的，集品牌零售、连锁加盟、休闲购物为一体的城市综合体，树立全新概念的商业品牌，实现开发利益最大化。 ◎、主题设置： 一个楼层一个主题，不同主题展示不同的货品种类和业态布局； D、商业运作定位： ◎、业态模式定位：“OUTLETS”（品牌直销）业态模式； ◎、管理模式定位：规范性管理的酒店式商业管理模式； ◎、目标市场定位： 分三步走： 第一步，通过品牌直销引导文山市区的消费者认可并习惯于在本项目消费，所以第一步的目标市场是文山城区的消费者； 第二部，通过品牌连锁加盟把本项目的百货品牌向文山各个县推广，实现整个文山州的市场占领； 第三部，相机开发除了文山州以外的其它州市的品牌连锁加盟市场以及越南的品牌批发、外贸市场。 五、最关键的问题： 1、通过什么方式约束商铺的购买业主，使其支持并按照我们制定的统一规划方案实施商业运营。 2、商户租赁商铺后，即合法拥有商铺的经营权和管理权，通过什么方式让商户服从并支持公司的整合运营，所以需要解决对商户的有效管理问题。 3、根据以上两个问题，需要采取什么措施，才能在销售、招商和商业管理中进行有效衔接。 第二部分、市场分析 一、商业地产分析 一般来说，住宅项目只涉及开发商和业主两者之间的利益关系，而商业地产项目却涉及到开发商、业主、运营商、商户、消费者五者之间的利益关系。所以住宅项目可以考虑销售价格的最大化，而商业地产却必须考虑项目的综合发展潜力，强调的是项目的整体增值。 商业地产项目是一个由开发商、业主、商业管理者、商户、消费者组成的一条发展链，这条发展链能否良性运行，能否使项目整体增值，取决于商铺的售价、商业的市场定位、运营商的专业运作水平、商户的货品质量、消费者的消费能力等。商铺的销售价格决定了商铺的租金价格，商铺的租金价格决定了商业的运作成本和商户的经营成本，商业的运作成本和商户的经营成本又决定了货品的质量和货品的销售价格，而货品的质量和销售价格又决定了商业项目的整体竞争实力和消费者的消费承受能力，……环环相扣，链链相通。 所以，在商铺的销售价格上，我们只能作合理的定价而不是最高定价，我们必须给各个环节预留一定的增值空间，为以后商业的整体发展创造有利条件。 １、宏观市场分析： 市场发展的动力来源于强劲的市场需求，商业地产也不例外。自我国加入WTO后，国内的商业零售业在三年的市场保护期内（国际商业巨头进入我国以前）纷纷进行市场扩张，带动了商业地产短期内的迅速发展；在三年的市场保护期过后，2003年，国际零售业巨头纷纷抢滩中国的零售业市场，如美国的沃尔玛、德国的麦德龙、法国的家乐福、英国的百安居、法国的欧尚等，加大了商业地产的市场需求量，刺激了商业地产的进一步发展；同时，品牌专卖店（特别是服装品牌）、餐饮业、大药房等一大批以特许经营和加盟连锁形式进行市场拓展的行业，也为商业地产带来了很大的市场需求空间。 然而，由于无序的盲目开发，现在的商业地产开发量已经形成了供大于求的恶性市场竞争局面。很多商业地产项目成了空盘、死盘，商业地产的市场竞争异常激烈，发展形式严峻。 2、微观市场分析： 经过前几年的起步和摸索后，文山的商业地产项目一夜间井喷而出