厦门房地产报蓝火置业汇编.docVIP

前 言 2008年，将是“集美年”。 东海域美景雏形初显，集美大桥、BRT、公铁大桥的98通车，房地产的火热开发，都注定了集美的2008年备受瞩目。 2007年，集美的市场供应量为60万平米，消化量为34万平米，比2006年同比下降14%。 而据数据显示，2008年集美将有逾百万平米的市场供应量即将推出。 与此同时，2008也将是政策调整年，物业税即将出台，银行进一步加息。。。。。。市场观望明显，政策面相当严峻！ 面临这样的情形，作为中国房地产百强的禹洲集团，携近50万平米体量的大盘进入集美市场，蓝火认为：是机遇也是挑战！ 作为禹洲进军集美的首发项目，本案举足轻重。 感谢贵司给予的充分信任，在前期沟通的基础上，我司集中全部的人力和精力，展开细致工作，经过多方多次讨论，初步完成本行销策划报告。在本报告中，配合项目的开发规划，我司根据市场的现状和特性，在项目整体策划思路、推广销售方面提出了较为专业、成熟的见解，力求在产品赢得市场的同时，集团品牌也得到大幅提升！ 蓝火认为：在大盘云集，激烈竞争的现状下，寻求市场突破口，不仅仅取决于产品，也是开发商形象魅力与产品市场魅力的综合竞争。 蓝火认为：本案对于禹洲不仅是一个单纯的房产项目，同时也是共享温馨生活的集团形象有力展现，而走“亲民”路线，共筑“易购、易教、易居、易乐”的温馨社区，不仅能体现项目的差异化竞争策略，同时也将大大提升开发商的品牌形象！ 在以后的合作中，我司将一如既往根据项目的进展及市场情况，提出更详尽的实操细案，同时忠心预祝本案取得巨大的成功！ 目 录 思路构建图 …………………………………………………3页 第一部分 分析篇 …………………………………………………4页 第二部分 定位篇 …………………………………………………12页 第三部分 产品篇 …………………………………………………20页 第四部分 推广篇 ………………………………………………… 30页 第五部分 营销篇 …………………………………………………38页 结束语 …………………………………………………55页 思路架构图 第一部分 分析篇 1.项目总体概述 本案位于集美城区以北，紧邻同集路，规划环东海域公路以西，规划总用地150余亩，总建筑面积近50万平米。项目西南方向可望天马山，东侧面海，有部分山林景观和水体景观。 ■项目基本指标 总用地面积 90750.5㎡ 总建筑面积 474267.88㎡ 容积率 4.50 密度 20.6% 绿地率 35% 商业面积 6698.103㎡ 规划户数 4257户 规划车位 1256个 ■SWOT分析 优势 ·项目地块平整，利于规划建造； ·北面紧邻美人山，东南面可看海，有一定的景观资源； ·土地成本相对较低； ·项目体量大，利于自身配套的规划； ·开发商品牌优势； ·户型创新优势。 劣势 ·地块形状不规则带来的规划难度； ·容积率高，密度大； ·相邻种猪场的污染困扰； ·工业区形象及治安问题； ·沿主干道噪音较大； ·周边教育与生活配套较为欠缺； ·周边仍处于待开发阶段，人气较弱； ·非临海第一排，视野角度受限。 机会 ·区域内目前项目稀缺，市场出现机会点； ·环东海域规划开发，区域前景看好； ·BRT快1线及集美大桥即将通车，交通得到改善； ·集北新城建设将改善区域配套及生活环境。 威胁 ·房地产政策调控的不确定性； ·区域影响力不够，接受度低； ·新政下岛内外投资明显减少，短期内也影响了自住需求； ·未来岛外市场供给量的增加，集北新城的建设使大量土地供应上市，竞争日益激烈。 综上所诉，本案为同集板块的规模大社区，地处集美新一轮开发的重点地段，尽管目前周边开发状态仍显不足，生活与市政配套不完善，但随着大厦门城市的建设，东海湾区域内各种配套设施将逐步改善，项目未来潜在升值空间极大。 ·未来1－2年内，本案所在的同集片区以及临近的集北片区都将迎来区域发展（环东海域）以来最大规模的地产发展热潮，成为厦门地产的焦点区域； ·区域面貌逐步改善，发展日趋成熟，但在近1－2年内，片区仍然需要面对教育这个对于地产发展至关重要的发展瓶颈； ·区域中的中高端置业客户量将得以保持并进一步增加，这也为本案的发展提供了坚实的基础。 2.整体思路设想 目前，厦门正进行着新一轮的跨越式发展，受此影响，集美的新都市运动正火热兴起，城市新