第八章 土地增值税剖析.ppt

税法——第八章 土地增值税 xht_7749@ Chapter Eight Contents 第一节 土地增值税基本原理 一、土地增值税税基本原理 一、土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为两类：一类是财产性质的土地税（属于财产税）；一类是收益性质的的土地税。 二、我国土地增值税的特点　　（一）以转让房地产的增值额为计税依据　　（二）征税面比较广（纳税人）　　（三）实行超率累进税率　　（四）实行按次征收 三、土地增值税的作用 第二节　纳税义务人（了解，能力等级１） 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 【例题·多选题】土地增值税的纳税义务人可以是（ ）。 A.外商投资企业 B.个人 C.个体户 D.医院 【答案】ABCD 第三节 征税范围 土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。 区分土地使用权的“转让”和“出让”，“出让”体现的是土地所有者与使用者之间的交易，而“转让”体现的则是土地使用者和使用者之间的交易。 土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。 若干具体情况的判定部分内容经常在考试中出现，具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面（参照教材）。 【相关链接】首先，应与契税的征税范围和纳税人对比掌握；其次，应和土地增值税的计算联系起来复习。 【例题·单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（ ）。（2002年） A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有住房 C.抵押期满转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】C 第四节 税率 （建议记忆税率表） 土地增值税实行四级超率累进税率： (一)增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 (二)增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。 (三)增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。 (四)增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 【例题·判断题】土地增值税使用超率累进税率，累进依据为增值额占转让收入的比例。（ ） 【答案】× 【解析】累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。 第五节 应税收入与扣除项目 一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。 二、扣除项目的确定（重点） 可从转让收入额中减除的扣除项目及使用情况如下表： （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让） 　　包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。 （二）房地产开发成本（适用新建房转让） 　　包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 （三）房地产开发费用（适用新建房转让） 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的： 最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的 最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 （五）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让） 　从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% （六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让） 由政府批准设立的房地产评估机构评定，评估价格须经当地税务机关确认。 　评估价格=重置成本价×成新度折扣率 此外，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。 【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出4