芙蓉路沿线部分楼盘踩盘报告讲述.ppt

优势 *143平米舒适型三房两厅两卫 *南北通透，三面采光 *一梯两户，私密尊崇 *主卧带主卫，餐厨一体，双面大阳台，生活便利。 *干湿分区，动静分离。 优势 158.55M2四房两厅两卫 芙蓉路沿线项目市场调查报告 基本指标 内容 开发商 湖南中旅房地产开发有限公司 占地面积 52448m2 总建筑面积 18万m2 总户数 1656套 车位比 1:0.6 容积率 3.00 绿化率 61.7% 梯户比 两梯四户 户型区间 81两房，112三房 销售均价 9200—9600 规划栋数 8高层（31），1商业，1幼儿园 交房时间 2014年6.30/9.30 代理商 湖南福晟集团 乾隆首府——城央成熟社区 区域情况 交通：北邻劳动路，直面贺龙体育中 心东接芙蓉中路，南近南湖路。 地铁1和3号线，十余条公交线。 配套:⒈学校：育新小学，仰天湖小学， 雅礼中学，第十五中 ⒉购物：新一佳 家乐福 ⒊医院：长沙市第三医院 ⒋酒店：和一国际，金源大酒 店，佳程，金赋酒店 ⒌银行：招商，建设，工商， 交通，中国银行、中 国邮政储蓄 大型企业（地标性建筑）：贺龙体育馆，田汉大剧院，琴岛演艺厅 处于市中心板块，区域交通便利，配套完善 包装推广 ★活动 ☆买两房减15万，买三房减20万 ☆赠送仰天湖小学学位，售楼部有公示 ★围挡宣传用语： ☆2.9万平风情园林， 眷恋静默的时 光 ☆侯家塘顶级生活配套，双地铁口繁华 最中央； ☆市重点小学学位护航，人文保障展望 未来。 以价格和教育为推广点，同时包装上强调成熟配套，对客户心理把握很准 客户分析 本区域原有居民和企业职工为主，外围拓客很少 前期业主的老带新比例很高 项目本身的位置和临街的售楼部有很强的昭示性，路过转来访客户高达3成 网络，户外效果也很明显 其他途径仅共占5%，这也直接由投入少决定 来访量：每日十批左右 客户类型 附近职工，个体户 周边小区居民 其他 比重 30% 40% 30% 来访途径 朋友介绍 路过 楼体，户外 网络 短信 报纸，电台 比重 35% 30% 10% 20% 2% 3% 本区域原居民和企业较多，并且有一定购买力，成为主要客户群体 推售 两年四次开盘，节奏缓慢，产品单一 二期为1.2.3栋，总剩余房源372套，计划今年全部推售，具体日期未定。 两年时间四次开盘，共推出5栋，推盘节奏缓慢。 一期推出围绕小区园林接近小区入口5栋，景观和生活便利性都有优势，有利于前期的快速打入市场。 一期五栋均为80的两房和110的三房，产品单一，限制了客户人群。 二期 一期（共1284套） 2012.3 5.8号栋 2013.4 7号栋 2013.7 6号栋 2013.10 4号栋 1 2 3 5 8 7 6 4 一期 销售 月均销售50套， 速度平缓 时间 产品类型 价格走势 去化套数 剩余房源 2012.3——2014.3 80M2两室两厅一卫 110M2三室两厅两卫 8000—7300—-8500---9200 1220套 64套 两年销售1220套，销售总体速度比较缓慢，分析原因如下： 1.产品比较单一，目标客户群体缩水。 2.定价上首次开盘为八千，接下来半年左右降至7300，后又回调越走越高，让部分客户对其价格丧失信心。 3.主要依靠自然来访，对广告宣传，推广活动投入不多。 户型分析 刚需户型，结构紧凑，利用率高 ★ 81平米两房，紧凑舒适，刚需主流户型 ★主次卧，客厅朝南，干湿分区 ★客厅和功能区采光面小 ★厨房吧台设计独到，但并不容易被全部客户接受，功能区改餐厅则正对卫生间，设计不合理 ★111平米三房，温馨宜居，需求量大 ★主卧带豪华朝南阳台，居家享受 ★双卫双阳台保证生活所需 ★客厅朝北，光照较少，餐厅和卫生间均离厨房较远，不便于生活起居和节约生活成本。 优劣分析 1. 区位价值：各种生活配套齐全，侯家塘商圈，五一商圈，东塘商圈环绕。 2. 品质价值：67.1%超高绿化，远离大道，5米架空层，80米楼间距，2.9万平米风情园林，共同打造舒适生活。 3. 交通价值：一三号地铁线换乘路口，紧邻芙蓉路，十余条公交线路连通全城