商铺相关知识研讨.ppt

Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 商铺相关知识 中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.10.2012 目 录 第一部分 社区商铺基础知识 第二部分 销售型商铺相关知识 第一部分社区商铺基础知识 社区商业是一种以地域内和周边居民为主要服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，它是相对于市级商业中心、区域商业中心而言的，其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈、范围等方面都不同于市级商业中心和区域型商业中心。它是区别于市级商业中心、区域型商业中心、主题商业步行街等。 1、从服务范围来理解：社区商业是一种具有很强的地域性的属地型商业。相对于市级商业中心、区域型商业中心而言，社区商业所辐射的消费半径相对有限，一般为3公里以内。 2、从服务功能来理解：社区商业是一种以社区内以及周边社区居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标，满足社区居民生活、购物、休闲、娱乐、文化等需要的商业形态。社区商业所提供的服务具有经常性、便利性，但不一定价格低廉的特点。 都市型商铺--绩优股；社区型商铺--潜力股；便利型商铺--冷门小盘股；专业街市商铺--高科技股； 一、社区商业基本理解 1、项目整体价值决定因素 所处地段12%、业态组合优劣12%、商业成熟度12%、硬件设施10%、消费环境10%、交通可达性10%、消费人流10%、停车便利度8%、经营管理8%、发展潜力8% 2、商铺租用价值决定因素 （1）位置：主干道与小区路交汇处、小区路交汇处、楼盘主入口、商铺主入口处为好 ，价值较高，中间位置次之，价值居中，断头路段的为最差，价值偏低； （2）进深及开间：社区商铺开间一般3-4米，进深12米以内，不超过15米，进深、开间比 一般不超过3：1，该项比值越小商铺价值越高，比值越大商铺价值越低； （3）可视度：展示面积越大商铺价值越高，展示面积越小商铺价值越低； （4）面积大小：在不影响使用情况下，面积越小越易于出租，单价价值越高 ； （5）铺内柱位：铺内有柱位的，影响商铺使用价值，影响程度视柱位位置及数量而定； （6）实用率：实用率高、公摊占比小，则商铺购买性价比高，反之则低 （7）人流到达性：有特殊通道条件比一般商铺价值偏高，有阻隔的比 一般商铺价值偏低。 二、社区商铺价值因素 1、投资稳定 　 业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为1年以上，有些达到3或5年甚至更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。 2、价值增值 　　商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。 三、社区商铺投资特点 3、回报率较高 与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。 据初步统计，商铺的投资回报率单租金收益则可能达4%～6%，有的甚至达到8%以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。 4、可出租、可经营，方式灵活 调查显示，商铺的投资者主要有两种： 一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主； 二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而出于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。 三、社区商铺投资特点 （一）存银行 风险最低，因而回报率也最低，特别是国家调低银行存款利率，存银行不但不保值，反而会贬值。（通贷膨胀） （二）买债券 风险小，而且比银行回报率稍高，但在中国目前的形势下，只能起到保值的作用，因为通贷膨胀率高，而且国家发行债券本身就是一种融资行为，是属于国家一种最深沉的行为，因为它的利率是死的，而通贷膨胀率是可以通过宏观调控来控制