土地管理学专题城市土地市场管理绪论.ppt

专题六 城市土地市场管理 课前思考 1、为什么要加强对城市土地市场管理？ 2、什么是市场机制？ 3、什么是土地市场？ 4、我国城市土地市场管理制度有哪些？ 目 录 引 语 1、为什么要加强对城市土地市场管理 （1）土地资源流失、浪费严重 第一：是盲目的开发区热，尽管国家级开发区不足50个，但实际上开发区遍布全国各地。 第二：有些城镇规划，强行征用耕地作为建设用地，设计几条街，然后店面房基地高价拍卖，据初步统计根据2010年一份《有关房地产开发企业土地闲置情况表》，北京、广州、海南、江苏等地成为闲置土地“重闲置土地灾区”，四地闲置土地数量占全国的近四分之一，70%以上闲置土地性质为住宅用地，特别是房地产商有意囤地。 （2）国有土地收益的大量流失 土地倒腾成为某些人敛材的目标、腐败的温床，据测算；我国目前每年流失土地收益近百亿元。 （3）城市土地市场管理不规范，使企业经营成本提高，许多企业不堪重负。 第一：是发达地区企业因地价太高向周边地区迁移， 如沿海→内地。 第二：使落后地区打出“免费用地”吸引投资。土地市场极不规范，处置权随心所欲。 （4）土地产出不高，效益很低 （5）政府在土地上的收入状况 政府通过一级土地市场，获取了数量可观的地租收入；企业则在二级土地市场上，通过重新配置土地资产、大量融资。 土地市场收入 单位；亿元 一、概述 （一）几个需要理解的关键词 1、市场机制？ 2、土地市场？ 3、基准地价？ 4、地价指数？ （二）城市土地市场 1、概念 狭义：土地市场是指以土地作为交易对象进行交易的场所（如土地交易所、不动产交易所等）。 广义：土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。 2、城市土地市场的特征 （1）交易实体的非移动性 表现：交易对象不可移动，仅发生产权的转移。 （2）土地市场的地域性 表现：供求状况、价格水平、价格走势均是地区性。 （3）土地市场的垄断性 表现：土地市场的不完全竞争和土地价格不完全有供求关系决定。 （4）流通方式的多样性 表现：招（招标）、拍（拍卖）、挂（挂牌）等形式。 （5）土地供给弹性小 表现：土地是不可再生资源，总量不变、土地自然供给完全无弹性。 3、土地市场的内容 ---土地所有权和土地使用权分离，所有权属国家，使用权属承租人； ---使用权实行有偿、期限出让，到期收回或通过续租土地使用权合同允许承租人继续使用权； ---土地使用权出让后，在规定使用期限内，允许使用人借助中介媒介转让、出租、抵押土地使用权； ---根据地产第一、房产从属的原理，以土地使用权交易形式的市场活动，其实质系土地使用权交易，且交易价格的主体是地价。 4、城市土地市场类型 各类用地市场：由不同用途的土地利用所决定的，包括商业、住宅、工业、学校、事业、公共用地等。 城市产权市场：由权利类型所决定的，即土地所有权和土地使用权及他项权力，其中，土地所有权市场是不存在的，土地所有权不能进行交易，因此，土地产权市场实际上是土地使用权市场。 5、城市土地市场层次结构 城市土地一级市场 交易对象：土地所有者和使用者之间 交易方式：出让、出租、入股 性质：垄断性市场 城市土地二级市场 交易对象：土地使用者之间 交易方式：转让、转租、抵押、入股 性质：竞争性市场 6、运行机制 城市土地市场机制 供需机制、竞争机制、价格机制 发挥作用的条件是有一个有效而稳定的产权制度 城市土地市场宏观调控机制 市场机制 定义：指在商品经济条件下社会活动的各个环节和各个组成部分、通过市场建立内在的有机联系，由市场上供求关系、企业竞争、价格涨落、利率高低等带动和制约整个经济机体的运动和发展。 是市场的各种要素，包括价格、供求和竞争等因素之间互为因果，相互制约，各自发挥功能，又共同发挥功能的这种联系和作用。其核心：价格机制 计划经济体制（计划体制） 定义：又称指令型经济，是一种经济体系，而这种体系下，国家在生产、资源分配以及产品消费各方面，都是由政府或财团事先进行计划。由于几乎所有计划经济体制都依赖政府的指令性计划，因此计划经济也被称为“指令性经济”。 与计划体制的比较 优点 市场机制的反应比较的敏捷，市场机制的近乎无穷多的市场主体随时都在关注着市场信息，所以市场的微妙变化容易被捕捉到。 每一个主体根据自己获得的信息进行自己的判断，采取不同的策略,导致了市场策略的多元化特点。 缺点 市场信息存在真伪之分 市场信息有整体性信息和局部性信息之分。 市场信息有长期性信息与短期性信息之分。 市场选择的多元性很可能导致市场的混乱无序。 7、城市土地市场管理概述 （1