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绪 言 信赖利益赔偿观念和缔约过失责任的思想在罗马法中虽然已经产生，但被誉为“法学上的发现”的缔约过失理论制度却是由德国著名功利主义法学家耶林正式提出，该理论在对缔约过失责任制度的发展中有着非常重大的意义。耶林对缔约过失及其责任问题进行的系统分析可体现于其1861年发表的《缔约过失——缔约无效与不成立时之损害赔偿》一文中。耶林的缔约过失理论对各国立法和判例都产生了深远影响。而我国对于缔约过失责任制度的法律规定还不完善，只有合同法第42条对于适用缔约过失责任制度有明确的规定，但也仅规定了缔约过失责任制度适用的两种具体情形和一般原则。由于我国对于缔约过失理论的研究起步较晚及发展的不完善，不仅在理论上对该制度的相关问题研究没有形成统一的意见，而且还存在立法上的空白，比如对缔约过失责任适用于哪些范围、如何赔偿等问题都没有作相应的法律规定。 所以本文将从案例入手，通过对缔约过失责任的构成与适用范围、赔偿范围等方面进行探讨，希望能为缔约过失责任在理论上和立法上的发展和完善尽一份绵薄之力。 一、案情简介 原告华某与被告邱某于2006年5月6日签订了《建房协议》，协议约定：被告将座落于某处一套六楼顶层的住房出售给原告；房屋总价格62140元；协议签订之日原告交付被告40000元，余款于2007年6月30日全部付清，同时由被告负责办理房屋所有权证、土地使用证和契税证，费用由原告负担；被告应在签订该协议10日后负责按原告的要求对六楼顶层的凉棚设施进行施工；凉棚由原、被告共同使用，工程费用由原、被告各自负担50%；原、被告自觉履行本协议各项条款，违约所造成的损失，由违约方负责赔偿。协议签订后，原告华某依约向被告支付40000元购房款，被告邱某便将房屋交付给原告。原告对该房屋进行了装饰后，于当年6月28日入住至今。原告于当年10月向被告支付了5000元房屋办证费。2007年原告以被告未依约办理房屋权属证为由拒付剩余购房款，双方为此产生纠纷。 被告以此向法院提起诉讼，要求确认《建房协议》无效，并要求原告返还房屋。某县人民法院判决支持了被告的诉讼请求并要求被告邱某返还原告华某购房款45000元（含办证费5000元）。原告不服，又向某市中级人民法院提起上诉。某市中级人民法院于2009年2月作出了维持原判的判决。该判决中称对于华某损失的赔偿问题，其可另行主张。 原告华某于2009年3月10日又向原审法院提起了诉讼，请求法院判决被告邱某赔偿《建房协议》无效给原告造成的经济损失130000元。在审理过程中，某县司法会计鉴定所对本案涉诉房屋的室内装修费、顶层凉棚修建费、房屋现值进行了评估鉴定，结论为：该房屋现值为92635元、装修价值为40941元、凉棚价值为6056元。另查明，原告为该房屋安装水电开支计2464.48元、安装楼宇对讲机及防盗门等开支计275元、门前铺地开支307元。 原审法院认为：此《建房协议》实为房屋买卖协议。被告建房用地为集体土地，其将新建房屋中的一套住房转让给非本集体经济组织成员的原告，该协议应为无效协议，因其违反了我国法律、行政法规的强制性规定。原、被告在缔约过程中未尽告知、审查注意之义务，双方均有过错。双方应根据各自的过错各自承担相应的责任。原告对该房屋的装修及安装的设施作为房屋的添附财产具有与主物不可分离的性质，在作为主物的房屋被确定为归被告所有后，被告理应赔偿原告由此而造成的损失。原告以丧失了以签约时的价格同他人签订有效房屋买卖合同的机会而要求被告赔偿房屋现值和原购买价值之间的差价，即要求被告赔偿其间接的信赖利益损失，原告因不能证明其与第三人订约的机会曾是客观存在的，并且在本案诉讼时已确定不存在，对原告的该项主张不予支持。据此确定本案的赔偿范围为：室内装修费40941元、凉棚修建费3028元、水电安装费2464.48元、楼宇对讲机及防盗门安装费275元、门前铺地费用307元，共计47015.48元。遂原审法院判决被告邱某赔偿原告华某的购房损失计47015.48元。 上诉人华某不服该判决，向二审法院提起上诉，上诉请求为判决被上诉人赔偿上诉人房屋的现值损失30495元，上诉理由为：1、一审判决仅对上诉人所受装修损失进行了赔偿，但对房屋现值与原买卖合同的差额没有得到合理的赔偿。2、被上诉人应对合同无效承担主要责任，因其明知所出卖房屋所占土地为集体土地，属禁止流转范围。 被上诉人邱某答辩称：1、上诉人与被上诉人签订建房协议后，上诉人未完全履行合同，未按时缴纳建房款，上诉人负有一定的违约责任。2、上诉人要求被上诉人赔偿房屋现值损失30495元没有事实根据和法律依据。 二审法院认为：上诉人与被上诉人签订的合资建房协议实为房屋买卖协议，该协议签订时，涉诉房屋已经建成，是一种现房的买