5.家庭居住与抵押贷款融资规划研究报告.ppt

2005秋 第5章 家庭居住与抵押贷款融资规划 本章包含如下内容： 家庭居住规划 抵押融资规划 居住及融资规划案例 第1节 家庭居住规划 家庭居住规划的重要性 无正确的居住规划，影响居住质量 陷入低首付的陷阱，买自己负担不起的房子 优良的购房规划，可以强制储蓄 屋涯规划 指根据自己的支付能力和住房需求，在一生中随生涯阶段的改变而换房。 屋涯规划一般可分为： 成家前或新婚时的首次购房 中年前期的换房 中年后期的换房 退休后的换房 家庭居住规划流程（见下页的流程图） 购房与租房决策 购房与租房具有类似的居住效用 其决策，牵涉到拥有自己房产的心理效用和对未来房价的预期。 年成本法 购房与租房的年使用成本 租房：房租和押金的机会成本 购房：首付款的机会成本和房屋贷款利息 家庭居住规划流程图 案例1： 王先生看中了位于上海莘庄地区的一套80m2的房产，开发商可租可售：若租，租金3000元/月，押金3个月；若购，总价80万元，首付30万，贷款50万，利率6%。（假设资金的机会成本是一年期的存款利率3%），他应在租与购之间如何决策？ 年成本法： 租房年成本：3000×12+3000 ×3 ×3% = 36 270 购房年成本：30万×3%+50万×6% = 39 000 分析：从年成本看，租房更划算，但需考虑以下因素： 房租的上涨：只要未来房租上涨超过7.6%，购房就将更划算。 房价的上涨：房价的上涨将对决策产生什么影响？ 租房年居住成本率=36 270 / 80万 = 4.5% 购房年居住成本率=39 000 / 80万 = 4.875% 相差 0.375% 只要房价的年增长率超过0.375%，房屋的资本利得将降低购房的居住成本，购买变得划算。 因此，当事人对房租及房价走势的判断是非常重要的因素。 贷款利率的降低 净现值法 考虑在一固定居住时期内，比较租房和购房的现金流量的现值。 案例2： 王小姐看中了淮海路附近的一处房产，可租可售：若租，租金3万元/月，押金3个月；若购，总价800万元，首付300万，贷款500万，利率6%，贷款期限为20年。假设她确定要在该处居住5年，预计房租平均每年调升1.2万元，她应在租与购之间如何决策？（假设资金的机会成本是一年期的存款利率3%） 净现值法 租房净现金流量现值 = – 1 767 725元 购房净现金流量现值 贷款的年还款额：500万×(A/P, 20, 6%) = 435920 购房净现金流量现值= a ÷1.035– 3 000 000 – 435920 ×(P/A, 5, 3%) = a ÷1.035 – 4 996 385 (设5年后售房净所得为a，a = 5年后售房价格– 5年后的房贷余额 ) 分析 当租售的年现金流现值相等时： a ÷1.035 – 4 996 385 = –1 767 725，即：a = 3 742 017 其对应的售房价格应是： 5年后售房价格 = 3 742 017 + 435920 ×(P/A, 15, 6%) = 7 975 672 因此，5年后售房价格只要高于798万，购房将更优 净现值法的结果受居住年数的影响：一般而言，居住年数越长，用净现值法计算的购房比租房划算的概率越大。参考经验是：若不打算居住3年以上，最好以租代购。 净现值法与年成本法的比较： 净现值法考虑得更全面： 考虑了居住年数 还可以考虑房租的调整和房价的变化 年成本法比较简单 购房规划 在购房规划中需决定家庭负担的起房屋总价、单价和区位。 购房规划的基本方法 案例3：郭先生家庭年收入10万元，目前家庭净资产15万元(主要是变现能力较强的流动资产)，打算5年后购房，贷款的年限为20年，利率6%。其购房储蓄或负担房贷的上限为收入的40%；资金投资报酬率为10%。 估算5年后负担得起的房屋总价 可负担的首付款额 = 15 ×(F/P, 5, 10%) + 10×40%×(F/A, 5, 10%) = 48.6万 可负担的贷款总额 = 10 × 40% ×(P/A, 20, 6%) = 45.9万 可负担的房屋总价 = 48.6 +45.9 = 94.5万 负担得起的房屋单价 与家庭需要的房屋面积有关。 家庭需要的房屋面积取决于家庭人口及空间舒适度要求（一般人均50-80平方米的建筑面积，比较宽敞） 案例3中：郭先生是三口之家，选择三室两厅，150m2，则： 可负担的房屋单价=94.5万÷150=6 300元/m2 区位的选择 房屋总价同时受区位和房屋面积的影响。 一般在可接受的面积下，选择适合区域 在比较区域时需考虑：交通成本、交通时间成本、房价差异部分的利息成本等因素。 第2节 抵押融资规划 我国自用住房贷款的主要种类及操作方式（P118） 商业性个人住房贷款