第7章__土地增值税法摘要.pptVIP

第7章 土地增值税法 　　第一节 土地增值税基本原理　　第二节　纳税义务人与征税范围　　第三节　税率　　第四节　应税收入与扣除项目　　第五节　应纳税额的计算（含清算）　　第六节　税收优惠　　第七节　征收管理 第一节　土地增值税基本原理 　　一、土地增值税概念　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及 地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入 的单位和个人征收的一种税。　　　　二、我国土地增值税的特点　　（一）以转让房地产的增值额为计税依据　　（二）征税面比较广　　（三）实行超率累进税率　　（四）实行按次征收 第二节 纳税义务人与征税范围 一、纳税义务人： 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 不论是法人还是自然人，不论是内资企业还是外资企业，不论是何种经济性质，不论是哪一部门，只要发生土地增值税有关政策所涉及的征税范围，均应缴纳土地增值税。 【例题】 下列单位中，属于土地增值税纳税人的有( )。 A.建造房屋的施工单位 B.中外合资房地产公司 C.出售国有土地使用权的事业单位 D.房地产管理的物业公司 【答案】BC 二、　征税范围 （一）征税范围一般规定 《土地增值税暂行条例》及实施细则规定的征税范围是：转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 地随房走，不可能单独只转房不转地 判定标准： 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 标准之三：转让房地产是否取得收入。 （二）征税范围的具体事项 有关事项 是否属于征税范围 1.出售 包括三种情况：(1)出售国有土地使用权；(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；(3)存量房地产买卖。 2.继承、赠予 继承不征(无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠予征。 3.出租 不征(无权属转移) 4.房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 5.房地产交换 单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。 6.以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。 7.合作建房 建成后自用，不征；建成后转让， 8.企业兼并转让房地产 暂免 9.代建房 不征(无权属转移) 10.房地产重新评估 不征(无收入) 【例题·多选题】 下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（　）。 　A.房产所有人将房产赠与直系亲属　B.个人之间互换自有居住用房地产　C.抵押期满，不能偿还债务抵债而房地产　D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产　　 【答案】ABD 第三节 税率——四级超率累进 项目 级次 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数 1 50%以下(含50%) 30% 0 2 超过50%～100%(含100%) 40% 5% 3 超过100%～200%(含200%) 50% 15% 4 200%以上 60% 35% 第四节 应税收入与扣除项目的确定 一、应税收入 二、确定增值额的扣除项目 对于新建房地产转让的扣除具体要求如下： 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 指与房地产开发项目有关的三项期间费用。开发费用减除时，取决于财务费用中利息支出的不同处理方法。 4.与转让房地产有关的税金 房地产开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。 5.财政部规定的其它扣除项目 加计扣除费用 = (取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20% (二)对于存量房地产转让 1.房屋及建筑物的评估价格 评估价格 = 重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。 【特例】 凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。 　【例题】 某国有企业2008年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2011年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（　）万元。　　A.400　　 B.1485 C.1490　　D