日照城市中心区发展环境研究分析报告.ppt

* * * * * 日照城区各区分布 住宅市场 根据日照市的实际情况，我们把日照市住宅市场划分为五大片区：老城片区、新城片区、石臼片区、海滨大学城片区、日照经济开发区片区 住宅 * 日照城区各区片区特点 住宅市场 老城区 老城区人口较多，是日照的商业旺区和本地居民重要的居集地，区域规划及旧城改造相对落后，在建多为商业项目。片区发展倾向于核心商圈及金融中心。 新城区正规化建设，片区交通和环境已有完善的规划；目前在建趋向CBD，形成旅游、商业、居住、休闲为一体的特色中心城区。 新城区 老城区之一，商业旺区，外来人口的主要活动区域，商业氛围浓厚；新火车站为片区发展注入活力；片区发展为物流、贸易、商业等多功能为一体的复合式发展片区。 石臼区 大学城区 目前多所大学进驻，规划将形成集20所大学的大学园区，周边教育概念楼盘兴起。 区域特点 片区划分 经开区 工业强市的重要载体，是各种生产要素的集聚区、高新技术的孵化区、对外开放的龙头、体制创新的示范区，是日照市经济和社会事业发展的带动区。 住宅 * 日照城区各区分布 住宅市场 房地产市场呈现板块分布趋势，各大板块特征明显，价格相差较大 老城区板块均价3700元/㎡ 新城区板块均价5000元/㎡ 海滨板块均价5700元/㎡ 开发区板块均价3800元/㎡ 住宅 * 住宅市场 滨海物业近年成为开发商青睐的对象，而新城区规划的利好带动片区需求的上涨；价格上体现滨海物业以及新城区领先的优势。 分析 日照城区各区市场表现情况 住宅 * 住宅市场 由于目标客群以白领和私营业主居多，家庭结构和人口周期印证，市区以两室两厅最为畅销，其次是三室两厅，且现代简约风格接受度高；别墅洋房及电梯多层价格相差不大。 分析 日照城区各区市场表现情况 住宅 * * 老市区商业圈 新市区商业圈 开发区商业圈 商业市场 商业 商圈商业分区 * 商业市场 商圈范围：西到北京路，东到海边，北到海曲东路，南到上海路 商圈构成：贵和海纳、友谊商店和利群瑞泰国际为主体，部分沿街商铺及专业市场等 商圈定位：主要以中低档为主 商圈辐射范围：主要为周围附近居民加上开发区农村消费者 商圈范围：东起昭阳路，西到丹阳路，北接山东路，南到兴海路。 商圈构成：单体商业和沿街商业相结合，以日照百货大楼、太阳城市场、丽阳大厦、银座商城、利群购物等为主要商业节点，沿街商业表现为三横两纵格局，两纵为海曲路和望海路；三横为正阳路、日照路和丽阳路 主力业态：中低档购物为主，配套小型餐饮和休闲娱乐 辐射范围：辐射日照整个城区，东港区、岚山区广大农村地区和五莲、莒县部分消费者 商业圈现状：交通拥挤，停车位少，缺乏地下停车场。整体商业环境较差，商业项目缺乏良好的规划和动线组织，附加值较低，业态搭配普遍不够合理，缺乏对于商业体验的思考，纯百货或百货+超市的运作思路难以在业绩上得到提升。但由于老城区商圈处于老城区核心，属传统的商业旺地，因此，人流量和商业业绩仍处于消费前沿。 由于日照商业发展较晚，商业层级较低，主力商业仍以传统百货为主，缺乏能提供综合性服务的商业体，体验式购物尚处于萌芽阶段。 分析 新老城区商圈商业特征分析 老城区商圈 新城区商圈 商业 * 老城区商圈商业分布图 1 2 3 4 5 6 商业市场 百货大楼 太阳城市场 丽阳大厦 银座商城 凌云大厦 利群商厦 日照百货大楼位于日照市正阳路46号，营业面积15000平方米，主营生鲜、食品日化、家电百货、针织服装、鞋帽、珠宝首饰、健身器材、钟表眼镜、通讯器材等商品30000余种，年销售额约3.5亿元。 太阳城市场占地80亩，总建筑面积7.73万平方米，设计总投资1.12亿元，1995年开业。作为日照目前最大的商品集散地，该项目集合于购物、金融、娱乐、居住等多种业态，其辐射范围可达日照市各地区。 丽阳大厦于2003年正式营业，商业面积约8000㎡，主要经营服装，属单一产权项目，只租不售，是日照中低档服务市场较有代表性的项目。 利群商厦营业面积约3.7万平方米，百货+超市为主的业态组合，另引入肯德基作为餐饮配套，项目拥有较好的硬件条件，但业态规划和卖场布局存在一定的问题，业绩一般。 银座商城建筑面积约为1.4万平方米，是银座在日照第一家店，以超市+百货的形式运营，商品档次相对偏低，主要经营精品男女服装、针织品、床上用品、箱包皮具、化妆品、珠宝首饰、钟表眼镜、儿童用品、童装童鞋、运动服饰、健身器材、家用电器等 凌云大厦隶属日照凌云集团，营业面积达1.6万平方米，主要经营服装、鞋帽、百货、文体、图书音像等 商业 * 开发区商圈主要商业分布 商业市场 友谊商店营业面积约16000平米， 是开发区较有代表性的项目，也 是目前经营状况较好的商业之 一，由于地处开发区，周边消费 能力不