我国现行转租制度的局限及完善 毕业论文.docVIP

我国现行转租制度的局限及完善 引 言 现代社会交易无不讲求便捷,转租即由此产生,它可使第三人不必拘于出租人,而从承租人处直接取得租赁物使用收益权,在现实社会中具有重要作用。然而，我国现行的法律对转租行为显然关注不够，规定不尽完善。《合同法》第224条对转租作了如下规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”此条规定确立了转租的基本原则，但并不严密，特别是对未经出租人同意情况下的转租合同效力、转租后的优先购买权之行使、出租人与次承租人之间的关系均未有明确规定，因此，就当前来说，现行法律对此仅作上述简单的规定，已经无法解决审判实践中产生的各种复杂转租纠纷。故笔者认为此时探讨转租制度的各项规定很有必要。 一、 转租的概念及立法模式 (一)转租的概念 转租，是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益的行为。转租后承租人虽然仍是租赁关系的当事人，但实际上是将租赁物有偿的转移给第三人即次承租人使用收益，而租赁物如何进行使用收益，对出租人有着直接的利害关系[1]。转租在法律性质上仍为租赁契约，但是，与通常的租赁合同相比，转租有如下特点：（1）必须以租赁合同的存在为前提；（2）转租人必须为原租赁合同的承租人；（3）转租中的标的物必须与原租赁合同的标的物的全部或一部分相一致[2]（4）次承租人的权利受到承租人的租赁权和出租人的所有权的限制。 (二)转租与租赁权让与的区别 转租与租赁权让与区别在于：（1）在转租情况下,承租人与出租人原有租赁合同继续有效,租赁权仍属于承租人,承租人亦不脱离原租赁关系,只是承租人对租赁物再设定新的租赁权,次承租人直接与承租人发生关系。而租赁权的转让, 承租人完全脱离原租赁关系,使受让人继受其地位,以继续原租赁关系。（2）二者法律后果不同,次承租人与承租人直接发生关系,次承租人对承租人有请求交付合乎使用收益目的的租赁物及对租赁物修缮的权利,而受让人无此权利。（3）一般情况下,转租为分期给付租金,而让与则一次性给付价款。（4）让与是处分租赁物的全部,转租可以是全部或部分。 (三)转租制度现行立法模式 对于转租行为，各国民法都有一定的规定，大体可分为三种立法模式： 1.限制主义立法模式 非经承租人同意，承租人不得将租赁物转租给第三人。德国、日本等国民法采用此种立法模式。如《德国民法典》第549条第1项规定：“承租人非经出租人允许，不得将租赁物转让于第三人使用，特别是不得将该物转租于他人”。《日本民法典》第612条第1项的规定为：“承租人非有出租人的承诺，不得将其权利转让，或将租赁物转租”。此模式的理由是：承租人不是租赁物的所有权人，承租人无权处分租赁物。由于无权处分行为是一种效力待定的民事行为，其效力不稳定，如允许承租人自由转租，既不利于保护出租人利益，也不利于保护次承租人的利益[3]。 2.自由主义（或称放任主义）立法模式 除出当事人之间有不准转租的明确约定外，承租人可以自由转租。法国、奥地利等国民法即采用此种模式。如《法国民法典》第1717条第1款规定：“承租人有转租的权利，但租赁契约有禁止约定者，不在此限”。《奥地利民法典》规定：“如对于所有人无害或者契约上未明示地加以禁止的，承租人有转租权”。法国学说和司法实践甚至认为，即使当事人之间有禁止转租的特约，但出租人的拒绝权的行使须有正当理由，否则，即构成权利滥用[4]。该立法模式的理由是：租赁合同并不以标的物得所有权为内容，也并不以出租人对租赁物享有所有权为必要，转租乃承租人的权利，如无禁止性约定，承租人原则上可以自由转租。 3.区别主义立法模式 依据不同情况或放任转租或限制转租，即对动产租赁适用限制主义，不动产则适用自由主义。意大利、俄罗斯及我国台湾地区民法采取此种立法模式。如《意大利民法典》第1549条规定：“除有相反的约款，承租人有将承租物让渡他人的转租权，但未经出租人的同意不得转卖契约；涉及动产物时，转租应当由出租人授权或者与惯例相符。”1996年施行的《俄罗斯民法典》（第二部分）第615条第2项规定：除本法典、其他法律或者其他法律文件另有规定外，在征得出租人同意后承租人有权将租赁物转租。第631条第2项则“禁止将依据动产租赁合同交付给承租人的财产转租”。而对于交通工具，《俄罗斯民法典》第638条第1项及第647条第1项规定：如果租赁合同无另外约定，承租人有权不经出租人同意将交通工具转租。我国台湾地区民法对房屋转租采取放任主义，而对房屋以外的租赁物的转租采取限制主义。其民法第443条第1项规定：“承诺人非经出租人之承诺，不得将租赁物转租于他人，但租赁物为房屋者，除