新常态下的中国房地产业前景20151103(课件).pptVIP

案例一：万科的四大战略转型 1、定位转型：城市配套服务商 业务将全面围绕城镇化发展来做，为城市产业发展提供不同类型的房子。万科未来50%以上的业务还是住宅，通过更多的增值服务挖掘商机，轻资产、重运营。 针对社区提供基本设施和服务，包括社区就餐空间的第五食堂，以社区实体店形式为万科业主提供“一站式”管家式生活服务的幸福驿站，以儿童日常生活和感兴趣的事物作为主题活动的第五学堂，为过早放学的孩子提供免费空间的四点半学校，为住户提供不常用物品集中仓储并安全配送服务的万物仓，以及面向万科业主和非业主提供房产顾问和生活助理方面服务的万客会。 针对城市提供大配套服务，从给城市提供配套服务设施，到提供养老、社区金融服务等。如在深圳前海建设的“企业公馆”项目，类似产业园，主要针对金融机构和相关企业；在杭州、青岛、北京等城市尝试社区养老服务。 2、模式转型：轻资产，重运营 合作开发模式让万科以最小化的杠杆撬动起更多的土地和金融资源，并带来销售规模的急剧扩张和资产收益率的不断提升。许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率。 第一，小股操盘。即万科在合作项目中不控股，但项目仍有万科团队操盘，通过输出品牌和管理，放大自有资金投资回报率。截至2013年底，万科开发项目398个，合作项目占比为52%；万科项目中持股比例低于50%的项目有43个，占其所有开发项目的11%左右。 第二，事业合伙人制度。要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资，员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%。可以更好地解决投资者与员工之间的利益分享。 3、业务转型：业务多元化 2010年，万科宣布将推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略。 商业地产，郁亮称，未来万科要将商业地产的占比从5%上升到20%。不仅涉足写字楼、购物中心、商业街区等城市商业地产，也参与旅游地产、养老地产、城市垃圾场经营。 旅游地产，万科第一个旅游地产项目——广东省惠州的双月湾，将打造成珠三角双海湾家庭旅游度假胜地，成为集居住、休闲、自然探险、海滨假日于一体的大型高端生活区域。 养老地产，北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式。万科将在中粮万科长阳半岛、五矿万科、北京欢庆城项目中配备养老地产产品。北京“万科幸福汇”已推出100多养老地产房源作为试点，是万科在北京的首个养老地产项目。 4、区域转型：布局海外 2013年开始布局海外，与美国铁狮门房地产成立合资公司，共同开发美国旧金山富升街201地块；与新加坡吉宝置业正式签约，合作开发位于新加坡丹那美拉的一个共管公寓项目。 案例二：越秀地产的房地产金融模式 越秀地产作为香港上市公司，充分利用越秀集团旗下的越秀房地产信托基金、越秀金控集团等资源，不断推动深化房地产金融模式，成为了越秀地产的核心竞争优势。 1、前端拿地的“地产+基金”模式 2013年6月广州越秀金融控股集团有限公司在广州市国资委系统内部发起了广州国资产业股权发展基金。该基金和越秀地产进行了5个项目的股权合作，合作规模约150亿元。股权分配越秀地产占5-20%，基金占比80-95%。基金回报设定为每年11-12%。 地产与基金的合作模式，其优势是在两年以后，即项目到了销售阶段才还钱。越秀地产前期用最少的自有资金，快速扩大生产规模，加快了项目资产周转速度。 通过该合作模式，越秀地产2014年在广州、杭州、佛山和武汉购入7宗土地，总金额超过200亿元。但实际由越秀地产支付的土地款还不到60亿元。越秀地产的资产负债率上升了不到7个百分点，负债水平依然保持在行业里的较低水平。 2、中间环节的产融结合模式 金融板块是越秀集团近年来重点培育的三大核心产业板块之一，主要包括广州越秀金控集团和香港越秀金控两个组成部分。越秀集团金融板块目前总资产已超过1000亿元，拥有银行、证券、租赁、产业基金、融资担保、小额贷款等多个境内外金融业务平台，业务网点分布于美国、港澳及全国20多个省份，基本形成了以银行、证券为核心的国际化金融控股格局和“跨境经营、全国拓展”的业务发展布局。根据其发展战略，越秀集团的地产与金融两个大板块之间将形成常态化互动，未来越秀地产的发展模式将是“产融结合”。 越秀产融结合的典型表现就是商业地产的“开运金”模式：通过持有方式的变化和“开发+运营+金融”的组合，对地产资源、商业资源和资本资源进行高度整合，从而兼顾地产开发价值、商业运营价值和不动产稳定收益。这种组合也可以看作是“地产开发+商业营运+资本运作”，它最大的特点就是充分考虑到商业地产是一个资金密集型行业，必须通过结合金融来平衡资金、完善整条价值链。而根据其公司发展战略，越秀地产在设计、开发、销售、客服物管等其他环节，都将全面探