租赁合同需注意问题_new重点解读.doc

租赁合同签订前，公章未落实，以个人名义签订租赁合同后，怎样完善手续？（即公司成立之前与他人签订合同的效力，与公司设立相关的方能有效？） 公司尚未成立，发起人以设立中公司的名义或以发起人名义签订房屋租赁合同的，应当确认公司设立的状况以及该发起人身份信息的真实性。（可要求其提供设立公司的相关文件及发起人证明文件）且合同中应当约定在公司成立后（取得公章后），第一时间补签租赁合同。 法律限制设立中的企业进行经营行为，但并未限制设立行为，企业在设立阶段可以进行包括开设银行临时账户、租赁房屋、购买原材料、厂房、雇佣员工等行为。 法律依据 《企业名称登记管理实施办法》 第三十五条规定，预先核准的企业名称在有效期内，不得用于经营活动，不得转让。 《公司法》解释三 第二条 发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。 公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。 第三条 发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。　河南省武陟县人民法院　　冯某等三股东以预先核准的生产兽药企业亿诚公司与中奥公司签订《项目合作协议书》，主要约定：中奥公司将约70亩土地以每亩24万元的价格转让给亿诚公司，亿诚公司向中奥公司支付土地使用权转让定金15万元后，中奥公司在30日内将地面上的附属物清理结束。协议订立后，亿诚公司将15万元定金交与中奥公司，中奥公司拆除了部分建筑。因中奥公司取得该土地使用权后欠交土地出让金，亿诚公司到国土资源局办理土地使用权转让手续时被拒，土地转让未果。双方因退款等事宜形成纠纷。冯某等以亿诚公司的名义将中奥公司起诉，要求双倍返还定金。　　另查明，亿诚公司经预先核准后，多次申请延期，直至起诉时仍未登记成立。　　1、企业预先核准阶段是否具备诉讼主体资格 　　《意见》第四十九条规定：“法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动，或者他人冒用法人、其他组织名义进行民事活动，或者法人或者其他组织依法终止后仍以其名义进行民事活动的，以直接责任人为当事人。”亿诚公司符合该条规定，应由直接责任人即股东冯某等作为诉讼当事人进行诉讼。　　2、本案中双方所签订的合同效力　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》 第三条规定，发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，法院应予支持。该条进一步说明设立中的公司可以以自身名义与第三人进行必要的民事法律行为，只是应由成立后的公司承担民事责任。结合本案而言，公司股东冯某等以预先核准的亿诚公司名义与中奥公司签订的合同，不属于合同法规定的无效合同情形，应为有效合同。 租赁合同中签约人与履行人不一致时之义务主体认定问题 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定 第四条　下列侵权诉讼，按照以下规定承担举证责任： 　（一）因新产品制造方法发明专利引起的专利侵权诉讼，由制造同样产品的单位或者个人对其产品制造方法不同于专利方法承担举证责任； 　（二）高度危险作业致人损害的侵权诉讼，由加害人就受害人故意造成损害的事实承担举证责任； 　　（三）因环境污染引起的损害赔偿诉讼，由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任； 　（四）建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任； 　（五）饲养动物致人损害的侵权诉讼，由动物饲养人或者管理人就受害人有过错或者第三人有过错承担举证责任； 　（六）因缺陷产品致人损害的侵权诉讼，由产品的生产者就法律规定的免责事由承担举证责任； 　（七）因共同危险行为致人损害的侵权诉讼，由实施危险行为的人就其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任； 　（八）因医疗行为引起的侵权诉讼，由医疗机构就医疗行为与损害结果之间不存在因果关系及不存在医疗过错承担举证责任。 　有关法律对侵权诉讼的举证责任有特殊规定的，从其规定。 第五条　在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。　对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。　对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 违反强制性法律规定的条款及判例 法律依据 （1）《商品房屋租赁管理办法》第六条　有下列情形之一的房屋不得出租： 　　（一）属于违法建筑的； 　　（二）