资产评估实务课件第五章房地产评估详解.pptVIP

有一宗土地，土地使用权转让年期为50年，预计资本收益率为10%,预计前五年的纯收益为15万元，16万元，18万元，15万元，20万元。从第六年起，纯收益大约稳定在25万元左右，试评估该宗土地的评估价格。 某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。 1.选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×（1-10%）=48600（元） 3.计算总费用。 （1）年管理费= 486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费= 2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金= 20×900=18000（元） （4）年保险费= 2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=（1）+（2）+（ 3）+（4）17010+33750+18000+4500=73260（元） 4.计算房地产净收益。 年房地产净收益=年总收益-年总费用 =486000-73260=412740（元） 5.计算房屋净收益。 （1）计算年贬值额.房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。 年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500×900）/48=46875（元） （2）计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数（2008-2004） =2500×900-46875×4=2062500（元） （3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋净收益=房屋现值×房屋资本化 =2062500×8%/ （P/A,7%,44） =170778（元） 6.计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740- 170778 =241 962（元） 7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。 = 241 962 ×（P/A,7%,44）=3280 499 （元） 单价=3280 499/500=6561（元） 8.评估结果 本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3280 499元，单价为每平方米6561元。 房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价） 在同一地区，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。 而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没的发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区； 2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等 二、基本思路: 明确评估对象 寻找、确定交易实例 修正交易情况 修正交易日期 修正区域因素 修正个别因素 修正使用年期 求出比准价格 决定土地估价结论 主要非正常交易情况： 1、有利害关系的人交易 2、急于出售或购买 3、受债权债务的影响 4、市场信息不灵通 5、特别动机与偏好 6、交易税费非正常负担 正常交易情况指数/交易实例交易情况指数 修正交易日期修正　　房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行日期修正的公式如下： 修正个别因素 容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。　 　容积率 　　1.1 　　1.3