亩项目(金地彩虹城)总体策划报告.pptVIP

一、群“山”环绕，洼地效应突出。 工业区规模: 一期总面积12.8平方公里，去年3月份，又开辟了二期（包括台商工业园）共8平方公里。? 入驻企业情况： 共有外商企业700多家，排序：日本人（占到1/3多），台湾人以及欧美。2002年8、9月份，台商工业园内已经有229家。 民营企业共有6700家，有实业的大概有2000多家。 企业居住情况： 部分酒店长包房、嘉定区、市区，还有在自己的厂区内建的别墅。 项目态势分析 工业区规模：南区24.8平方公里，北区17.9平方公里，南区已经开发完毕，成立于1992年，在1998年开始进入快速发展期。 入住企业情况：以大企业、外资为主，目前已经有200多家,排序是日资（约占到1/3）、台资和欧美.平均注册资金在400-500万美元之间，最大的企业是富士通将军公司. 企业人员居住情况：普通职工以本地人为主，中高层人员，一部分住在该区域酒店（以日本人为主）、一部分在上海市区，另有一部分居住在附近的居住区南苑小区(2800元左右)内,一般的企业都有开往市区的班车。 工业区规模: 共5平方公里，目前还有1800亩土地，到明年6月份前，全部招商完毕。? 入驻企业情况： 共有90多家企业入住，目前1/3建成，1/3投产，1/3规划。企业多以中、大型高科技企业为主。 二、城市化进程步步推近，“嘉定板块”突起指日可待。 三、汽车城不断长大，南翔的“香味”越来越浓 四、上海房地产大盘从“景观地产”走向“生活方式”地产。 卖房子——卖家居——卖环境（景观）——卖生活方式（文化） 目前上海房地产市场的大盘多处于比规划，比景观的“景观地产”阶段，能够引领新生活方式的第三阶段大盘（“生活方式”地产）还很少见，大盘正处于洗牌的前夜能够引导新的生活方式的楼盘将会脱颖而出，创造一个新时代。 五、竞争项目分析 六、项目评估 优势 近郊优势：项目在开发期内，将从“近郊盘”变成“城区盘”。 群“山”环抱：项目处于众多快速发展的工业园区的包围之中，基础客户规模较大且成长性强。 洼地效应：地价较低；“离城不离尘”，距离中心城区很近，而且环境良好。 问题: 板块认知度低，心理距离远，交通有一定抗性（高速收费，R3线有待时日）。 目前“孤军深入”。周边区域基本上还是“生地”，配套差。 第二部分 项目总体理念 一、2100亩项目的伟大使命（战略目标）： 对企业：开创金地第三条产品线，率先介入新市镇主题城区开发，占据中国房地产开发的一个新时代。 对行业：领跑上海大盘开发新模式，以大手笔的复合地产理念和经营城市理念进行国际化新城区开发。 对城市：是上海降低商务成本优化投资环境的示范型项目（“173工程”）；启动和拉动“上海第十镇”——南翔新镇的迅速发展。 对市场/社会：引导上海近郊健康休闲时尚生活方式的新潮流，提供最优性价比的创新型住宅产品。 二、2100亩项目的开发理念 大盘开发理念 大盘开发，切忌利好出尽、后继乏力，要做到好戏连台，可持续发展。为此： 要控制好开发节奏； 要对客户群进行动态细分； 在大主题下有各期要有富有吸引力的分主题。 5000亩项目主题概念 5000亩项目案名：南翔新镇 5000亩主题概念： 新生活示范镇 运动休闲主题国际生活城 5000亩市场诉求： 鹤舞南翔，生活天堂 大上海，新南翔 上海“第十镇” 新生活示范镇 三、2100亩项目总体定位 1、2100亩项目案名： 金地彩虹城 案名释义：金地彩虹城 从金地品牌策略角度考虑，不宜采用“格林**”来命名。因为，本案是金地的一条全新是产品线，与格林小镇、格林春晓、格林春岸等项目相比，不论在规模上还是开发模式上，都有质的区别。 用“金地**”来命名，能直接突出金地集团的品牌，使案名锁定在金地概念上，别人难以克隆，品牌个性（唯一性、权威性、排他性）强。本案的成功，必将直接拉动金地品牌在大上海乃至全国的知名度和美誉度。 金地彩虹城，将象万科四科花城、奥林匹克花园等品牌一样，可跨区域扩张，进而形成“金地彩虹城”产品系列。 彩虹——清新、浪漫、休闲、梦想、时尚、多彩的生活方式，吻合本案的产品特点。建筑设计、VI设计也易于表现。 2、2100亩的主题概念： 上海首家 商务高尔夫休闲社区 主题概念释义：上海首家商务高尔夫休闲社区 现代高尔夫不仅是一项高尚文明、健康有益的体育运动，更成为现代人一种健康向上的生活方式， 而商务高尔夫代表着与国际接轨的时尚休闲生活方式。 高尔夫被称为“运动之王”，是精英生活的标签和代表，是中产阶级跻身精英阶层的“台阶”。商务高尔夫既没有标准高尔夫很高的门槛，更不象网球等已经趋于大众化和庸俗化，对中产阶层具有强大的号召力。 商务高尔夫是