房地产专业知识重点解析.pptVIP

Ａ、开发管理程序知识 1、基本建设程序：提出建议书（经批准为立项） 选定建设地点（选址） 进行可行性研究（经批准为决策） 设计阶段 组织施工 竣工验收 交付使用。 2、房地产项目办理建设用地的流程：申请定点，核发《建设用地规划许可证》 申请用，评估地价签《国有土地出让合同》，办理《建设用地批准书》 办理征地、补偿、拆迁手续、交缴有关费用 交清地价，办理地籍登记，核发《国有土地使用证》 3、设计及报建阶段：总规划设计 修建性详细规划设计 建筑单体方案设计 扩初设计 报建施工图设计《建设工程规划许可证》 施工图设计《建设工程施工许可证》。 4、商品房预售许可证：A、所需的工程形象：七层以下（含七层）须封顶；七层以上（不含七层）须完成2/3的的结构工程；B、所需的开发证照：建设用地批准书、《国有土地使用证》、《建设工程报建审核书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。 5、竣工验收： A、工程竣工验收，完成《建设工程竣工验收报告》； B、工程竣工验收备案（质监验收、规划验收、消防验收、环保验收、电梯验收、市政验收、燃气验收）； C、综合验收（除了B项以外的其它验收） 6、交付使用（交楼）：交付使用的条件：一证两书《竣工验收证明》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》 Ｂ、工程管理知识 1、工程建设项目的组成及划分 2、建筑施工场地必备的工程开工条件 ——三通一平（通水、通电、通路、场地平整）或加上通气、通汽构成五通一平。 3、常见质量问题 ——屋面漏水、厨房及厕所漏水、窗框渗水；天花开裂、墙体裂缝。 4、工程进度管理 ——（1）工程主要形象进度：基础完成、预售形象进度、封顶、外立面完成、工程竣工。 （2）销售区域形象：售楼部、样板房、销售通道（看楼通道）。 Ｃ、房屋建筑知识 建筑的含义 是建筑物和构筑物的通称；二是建造活动；三是工程技术和建筑艺术的综合创作。建筑三要素：建筑功能、建筑技术、建筑形象。 建筑物的分类 （1）按建筑物的用途分类分为民用建筑、工业建筑和农业建筑。 （2）按国家建筑规范（建筑物的层数或高度分类）：低层：1-3层；多层：4-9层; 高层：10层以上；超高层：100米以上。 备注：在销售过程中我们把10-18层通常叫小高层，18层以上叫高层。 容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率 容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。 建筑密度：是控制地块空地（绿化、道路、广场等）数量的重要指标，等于地块总建筑基底面积/地块面积。 建筑高度（建筑限高）：室外地面到其檐口或女儿墙的高度，屋顶上的水池、机房、楼梯屋不计入建筑高度。 水电及设备：220V50HZ 住宅建筑隔声规范（一级为较高标准，二级为一般标准，三级为最低限） 建筑物的构造组成：一般收基础、墙或柱、楼地板或地坪、楼梯、屋顶和门六部分组成。 基础和地下室 墙 柱 楼板层及地坪 门常用尺寸： （1）、平层公寓：入门为1000MM*2200MM；卧室门900MM*2100MM；厨房门800MM*2100MM；卫生间门750MMM*2100MM。 （2）、花园洋房：入户门1000MM*2400MM；卧室门900MM*2100MM；厨房门800MM*2100MM；卫生间门750MMM*2100MM；佣人房门800MM*2100MM。 （3）、起居厅处阳台门：门宽度不小于2400MM，且当在开间大于4M时，门宽度大于2700MM；门高2300MM。 Ｄ、住宅的结构形式知识 钢结构 ——是指承重的主要构件，是用钢材料建造的，包括悬索结构（主要用于超高层）。 钢筋混凝土结构（a、框架结构 b、框架-剪力墙结构 c、剪力墙结构 d、框支剪力墙结构） ——是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其布材料填充。（抗震性能好，开间进深大空间分割自由。但工艺较复杂，造价高。一般用于高层）：框架结构：由梁、板、柱组成10-12层以下采用；框架-剪力墙结构：由梁、板、柱、钢筋混凝土墙（剪力墙）组成10-12层以上采用；剪力墙结构：16-40层采用；框支剪力墙结构：底层为框架，上层为剪力墙（高转换层）。 混合结构 ——是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。 砖木结构 ——是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。 其他结构 ——是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。 Ｅ、其他规划设计知识 城市居住区 ——是指不同居