房地产评估(第8讲)重点解析.pptVIP

* 9.2 基准地价的评估 9.2.1 基准地价的含义与特征 2）基准地价的类型 1）基准地价的含义与类型 综合基准地价 分类基准地价 分区地价 路线价 综合基准地价又称级别基准地价，是在城市土地综合定级的基础上，利用商业用地(或工业企业用地)收益资料进行级差收益测算，最后确定的各个土地级别上的地价或地价幅度。 * 9.2 基准地价的评估 9.2.1 基准地价的含义与特征 2）基准地价的类型 1）基准地价的含义与类型 综合基准地价 分类基准地价 分区地价 路线价 分类基准地价为商业用地、住宅用地和工业用地基准地价三种。它是以各类用地的土地级别为基础，用某一地价或地价幅度表示某一类用地的土地级别范围内的基准地价。 * 9.2 基准地价的评估 9.2.1 基准地价的含义与特征 2）基准地价的类型 1）基准地价的含义与类型 综合基准地价 分类基准地价 分区地价 路线价 分区地价是以一个单位面积地价表示一个均质区域的基准地价的地价表达形式 。 * 9.2 基准地价的评估 9.2.1 基准地价的含义与特征 2）基准地价的类型 1）基准地价的含义与类型 综合基准地价 分类基准地价 分区地价 路线价 路线价是指用地条件相近的若干临街标准宗地地价的平均值，是基准地价的线状表达方式。 * 9.2 基准地价的评估 9.2.1 基准地价的含义与特征 2）基准地价的特征 （1）基准地价是交易价格的价格标准，会对现实土地市场中的地价水平产生直接而重大的影响。 （2）基准地价是政府的指导管理价格，是政府对社会经济运行管理和调控的依据之一。 * 9.2 基准地价的评估 9.2.1 基准地价的含义与特征 2）基准地价的特征 （3）基准地价是宏观级差收益和微观级差收益的综合反映。 （4）基准地价覆盖了一定的地域，反映了一定区域内土地的平均价格。 * 9.2 基准地价的评估 9.2.2 基准地价评估的程序 1）确定基准地价评估的范围 基准地价的评估范围一般是以一个具体城市为对象的，在评估时其范围具体包括城市的哪些区域要根据具体的情况和需要而定。 * 9.2 基准地价的评估 9.2.2 基准地价评估的程序 2）划分地价区段 地价区段就是用途相似、地块相连、地价相近的土地所形成的区域。 一个地价区段就是一个“均质”地价区域。 地价区段通常可分为三类，即商业路线价区段，住宅片区段和工业片区段。 * 9.2 基准地价的评估 9.2.2 基准地价评估的程序 2）划分地价区段 划分地价区段的一般步骤： 首先是对地价的影响因素如土地的位置、交通使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情况等做实地调查和观察，将上述因素相同或相近，且相连的土地划为同一个地价区段。 * 9.2 基准地价的评估 9.2.2 基准地价评估的程序 3）抽查评估标准宗地的价格 评估人员在调查搜集与这些宗地相关的经营收益资料、市场交易资料、开发费用资料等的基础上，运用收益法、比较法、成本法、假设开发法等适当的评估方法评估出选定的标准宗地在合理市场条件下可能形成的正常单位市场价值。 * 9.2 基准地价的评估 9.2.2 基准地价评估的程序 4）计算区段地价 区段地价代表或反映该地价区段或级别内的土地价格总体或正常水平，是某特定地价区段的单价或楼面地价，同时也是区段或级别内各标准宗地评估价的平均值、中位数或众数。 * 9.2 基准地价的评估 9.2.2 基准地价评估的程序 5）确定基准地价 在区段地价计算结果的基础上，再进行验证，考虑各级或区段土地的关系，做适当调整后就成为基准地价。 * 9.2 基准地价的评估 9.2.2 基准地价评估的程序 6）提出基准地价应用的建议和技术 为了便于应用，在基准地价发布时要包括基准地价的内涵、作用，将基准地价修正为具体宗地价格的参数与方法等。 * 9.3 高层建筑地价的分摊 9.3.1 高层建筑地价分摊的作用 1）有利于明确各业主所拥有的土地权益和相应承担的义务 2）有利于合理征收土地税费 3）有利于推进立体地价评估工作的开展 * 9.3 高层建筑地价的分摊 9.3.2影响高层建筑地价分摊的因素 1）可及性 2）舒适性 3）景观效果 4）安全性 5）其他，如心理因素等 * 9.3 高层建筑地价的分摊 9.3.2高层建筑地价分摊方法 1）按建筑面积分摊 （1）思路与计算公式 按建筑面积分摊是根据高层建筑的某权益人所拥有的建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例作为其所拥有的土地份额，所拥有的土地价值为土地总价值乘所拥有的土地份额。 * 9.3 高层建筑地价的分摊 9.3.2高层建筑地价分摊方法