房地产评估(第1讲)重点解析.ppt

课程介绍 成绩评价标准（满分100） 平时分 30％（本科）40%（研究生） 考勤 回答问题 作业 随堂测试（本科）/案例分析（研究生） 期末考试 70％（本科）60%（研究生） 补充 房屋和构筑物的区别 房屋：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所。一般指有基础、墙、顶、门、窗，可以遮风避雨、保温隔热。 构筑物：一般指不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 区分 Land Real estate Real property 习题 房地产具有供给有限特性，本质在于（ ） 　　A.土地总量有限　　B.房地产的不可移动性　　C.房地产的独一无二性　　D.房地产的价值量大 补充：按房屋承重结构的形式分类 墙承重结构（砖混） 竖向承重构件为砖砌墙体，水平承重构件为钢筋混凝土楼板 路线：板-墙-基础或板-梁-墙-基础 排架结构：屋架（梁）和柱组成。　—排架内承载力和刚度较大，排架间承载力较弱，屋架间和柱间设支撑　—多用于单层工业厂房 筒体结构：剪力墙或密柱框架集中到房屋的内部和外围而形成的空间封闭式的筒体。具有较大的抗侧移刚度。用于超高层建筑。 习题 钢筋混凝土墙承重的结构称为（ ）。　　A.混合结构　　B.框架结构　　C.排架结构　　D.剪力墙结构 1.2.2理论价格、市场价格与成交价格 均衡价格，是一种理论价格在经济学假设的经济人的行为和预期是理性的，或者真实需求与供给相等的条件下形成的价格。 市场价格，是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（平均数、中位数或众数） 辨析：市场价格和理论价格 市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格 理论价格是一种完美状态下的价格，则市场价格是一种长期正常状态下的平均价格 正常情况下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动，但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格 辨析：成交价格、市场价格与理论价格 成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格又围绕着理论价格上下波动 房地产估价是评估房地产的市场价格 辨析：市场法—比较价值、成本法—成本价值、收益法—收益价值 收益法的收益价格倾向于最高买价，趋向于理论价格 成本法的积算价格倾向于最低卖价 市场法的比准价格倾向于成交价格，趋向于市场价格 正常成熟市场下，三种价格应该基本一致 辨析：市场法—比较价值、成本法—成本价值、收益法—收益价值 房地产泡沫情况下，比较价格可能大大高于收益价格和成本价格。 市场不景气情况下，成本价格高于比较价格或收益价格。同一宗房地产，不同的估价师的评估价值可能有差异，但是应在合理的误差范围内 好的评估价值＝正常成交价格＝市场价格正常交易的成交价接近市场价格；正常市场的市场价格接近理论价格；科学准确的估价，评估价值接近市场价格或理论价格。 补充： 需求的涵义 需求的两个条件： （1）消费者愿意购买 （2）消费者能够购买 需求定律与例外情况 楼 层 楼层，楼层影响到采光、视野、空气洁净、噪声、室内温度等（容易混淆，楼层属于空间区位。注意区分层高，层高属于实物因素。） 住宅楼层，没有电梯的住宅—中间楼层最优，顶层较劣，有电梯的住宅—一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优，三层以下较劣。商业用房，地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。 3．权益因素 权利状况：权利类型；行使权力的限制 使用管制：用途转换、城市规划的限制 相邻关系：从义务方来讲是一种权利限制 补充：“干净”的房地产？ “干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。 “干净”的含义（6大特征）　房屋所有权和土地使用权为单独所有，没有出租、未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，无拖欠建设工程价款，未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确。 补充：“干净”的房地产？ “干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产，如房改成本价购买的公有住房，以及经济适用房 “干净”的房屋所有权和集体土地的房地产，如乡镇村企业房地产，以及农村村民住宅等 人口增长率和人口密度 反映人口数量的相对指标—人口密度。人口密度高，该地区房地产求多于供，价格高。但是如果人口密度过高，生活环境恶化，房价会降低 税收政策与房地产价格 练习 商业房地产位置的优劣主要取决于（　）。　　A.周围环境状况安宁程度　　B.位置有利于原料和产品的运输　　C.自然景观　　D.繁华程度和临街状况 练习 下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（　）。　　A.降低房地产开发贷款利率　　B.增加土地有效供给　　C.