房地产估价理论与方法之收益法重点解析.pptVIP

房地产估价理论与方法 ——收益法及其应用 目录 §7.1收益法概述 §7.2报酬资本化法的公式 §7.3收益期限的确定 §7.4净收益的求取 §7.5报酬率的求取 Thank you! 例6、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（　）万元。【2006年真题】　　 A.521　　B.533　　C.695　　D.711 ? 【解析】年租金收入＝500×120×12＝72（万元）　　 运营费用＝72×25%=18（万元）净收益＝72-18=54（万元）　　　 例7、【多选题】某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（　）。 【2008年真题】 　 　A.电费　　B.物业管理费　　C.水费　　D.供暖费　　E.房地产税 ? ? ? 2、基于营业收入测算净收益　　 特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者利润没有分开　　 与租赁收入测算净收益的区别　　 潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入　　 要扣除归属于其他资本或经营的收益　　 3、不同收益类型房地产净收益的求取 （一）出租的房地产净收益的求取　　 计算公式：净收益＝租赁收入－由出租人负担的费用　　 租赁收入（2项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息　　 出租人负担的费用（6项）：维修费，管理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。　　 现实出租人负担的费用——名义租金，计算时要转变成实际租金——由双方在租赁合同中约定。 例8、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（　）万元. 【2009年真题】 A.245 　　B.275 　　C.315 　　D.355 【解析】水电供暖费，不是真正的房租，抵押贷款还本付息额也不包括在收益性房屋的使用成本中。　　500-30-50-65=355 ? （二）营业的房地产净收益的求取　　 商业经营的房地产：净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润　　 工业生产的房地产：净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润　　 农地净收益的测算：净收益=农地年产值-各种费用-投资利息-农业税-农业利润　　 自用或尚未使用的房地产净收益的求取。可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料来测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出。　　 混合收益的房地产净收益的求取——3种方法 　　 方法1：首先区分变动费用和固定费用，将各种类型的收入分别减去相应的变动费用，再减去加总的固定费用。　　 方法2：首先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用　　 方法3：把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，分别求出各自的净收益，再相加得出总的净收益　　 4.求取净收益应注意的问题　　 ①有形收益和无形收益：形收益是由房地产带来的直接货币收益;无形 收益是指房地产带来的间接利益　　 在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益　　 无形收益难以货币化，难以在计算净收益时考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。注意不要重复计算无形收益　　 ②实际收益和客观收益：实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，一般不能直接用于估价。　　 客观收益是排除