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第二单元 房地产估价与投资作业业 说明： 本作业要求 5月7日（周四）之前上传电子版，以上传时间为准； 课件及作业布置邮箱：fdc_kj@163.com 交作业邮箱： fdc_zy @163.com 上传作业文件的命名规则：点名册序号-作业序号-姓名 如： 06-2-杜文，26-2-王亚琴等。 填空题 从物质实体角度讲，房地产包括土地、建筑物 及其定着物。 房地产实质上是其物质实物、权益 和区位三者的结合体。 房地产按开发程度来划分，主要分成以下五类即生地、毛地、熟地 、在建工程和现房(含土地)等。 房地产与其他商品一样，之所以有价格，需要具备3个条件：有用性、稀缺性、有效需求。 房地产估价的最高行为准则是独立、客观、公正。 目前土地使用权出让的方式主要有招标、拍卖、挂牌、协议出让4种。 判断题 1. 桥梁、道路、水库大坝及庙宇等均属于房地产。（T ） 2. 大厦里的电梯、给排水设施、电气照明等均属于建筑附着物。（T ） 3. 随着科学技术的进步，整幢大楼的移动成为可能，故建筑物是可移动的。（F ） 4. 地震、山崩、水灾等自然或人为灾害，可能使得某一宗土地消失，所以土地是可毁灭的。（ T ） 5. 在房地产市场上不可能有两宗完全一样的房地产。（T ） 6. 房地产既可以用于消费，也可以用于投资。（T ） 7. 建筑物的梁柱、屋面板、楼板均以钢筋混凝土制作，墙体用砖或其他材料制作，此结构为钢结构。（ F ） 8. 建筑物面积有建筑面积、使用面积、产权面积、营业面积之分。（ F ） 9. 在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。（ T ） 10. 楼面地价通常与土地单价成正比，而与容积率成反比。（ T ） 11．估计报告应用有效期是从估价报告出具之日起计算，而不是从估价时点开始计算。 （ T ） 12．在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。（ T ） 13．估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（T）14．在确定估价时点时要注意，估价时点应采用公历来表示，一般要精确到月。（F）15．房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。（F）16．对于同一估价对象，宜选用两种以上(含两种)的估价方法进行估价。（T）17.?在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。???（F）18．在挂牌出让土地使用权方式中，评估机构仅为出让人确定土地使用权的最高价。????(?F?)19.?某写字楼在使用多年后仍坚固耐用，功能良好，当土地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期。??(?F?)20．房地产的市场价值一般不小于房地产的在用价值。?(?T?)21．房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。????(?F?)22．一般情况，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响要大。??(?T?)24．在卖方市场情况下，房地产转让环节中，卖方交纳的税收增加会导致房地产价格上升。(?T?)25．在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响，受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。?(?F?) P7 何谓房地产价格？房地产价格特征有哪些？p14 p15 何谓补地价？补地价的情形有哪些？p25 影响房地产价格的因素有哪些？ P26-30 什么是房地产估价原则? 具体有哪些？p32-37 何谓投资？投资有哪些特性？p1 p3 何谓房地产投资？房地产投资有哪些特性？p4 p6 简述房地产投资的利弊。 何谓房地产投资的系统风险？通常包括哪些方面？ 何谓房地产泡沫？房地产泡沫的主要成因是什么？ 简述政府干预房地产市场的必要性和主要手段。 根据所学知识，简述购房置业或房产投资时应着重考虑哪些因素？ 结合个人实际，简述你对学习本课程的体会和建议。 计算题 投资者面对甲、乙两宗土地。甲地容积率为5，单价为1 000元／平方米，乙地容积率 3，单价为800元／平方米。两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济? 【参见p23】 答：(1)甲地楼面地价＝1 000／5＝2000(元／平方米) (2)乙地楼面地价＝8000／3＝2667(元／平方米) 可见，从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。1年时间才能交付使用，与其类似的现房价格为10000元／平方米，出租的年末净收益为330元／平方米。假设年折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的 2％，试计算该期房目前的价格。另有一购房者若以10000元／平方米的合同价格，首付3成，其余7成一年后交房时一次付清，请问对该购房者是否合算？ 【参见p23】 答：该期房目前的价格V=10000-330 /（1+10%）1