第七章海外房地产经纪人制度教案分析.ppt

引申：独权委托 案例一 上海《每日经济新闻》2007年12月5日报道，2006年4月15日，杨先生通过汉宇物业代理有限公司看了浦东龙阳路上的一套二手房。过了一星期，杨先生又在上海中原物业顾问有限公司处看到了同一套房源，由于对这套房屋比较满意，杨先生就在中原公司业务员的带领下又验看了房屋并签订了一份“房地产求购确认书”。事后，中原公司表示房屋的成交总价为一口价158万元，汉宇公司却表示价格可以协商。杨先生比较之后，最终通过汉宇公司与业主马某签订了买卖合同，成交总价为151万元。 不久之后，杨先生被告上了法庭。原告中原公司认为，按照双方签订的“房地产求购确认书”：杨先生验看过该房后六个月内，与卖方达成买卖交易或者利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，杨先生都应按照实际成交价的1%向中原公司支付违约金，因此，杨先生应支付违约金15800元。杨先生认为，他并没有与中原公司成立居间合同关系，他也有权根据市场规则选择对自己有利的中介成交，与中原公司所签的购房确认书是“霸王条款”。 引申：独权委托 浦东新区法院审理后认为，根据《合同法》的规定，提供格式条款的一方免除自身责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据“房地产求购确认书”的约定，杨先生被原告中原公司带领看房后，在半年内只能选择原告达成交易，否则即要承担违约责任，这显然侵犯了杨先生的契约自由选择权，加重了杨先生的责任，因此“房地产求购确认书”上关于违约责任的格式条款无效，中原公司无权依据该条款要求杨先生支付违约金。而且，杨先生之后通过汉宇公司居间中介达成买卖合同的实际成交价低于原告居间中介的房价，从契约自由原则角度出发，杨先生也有权选择对自己有利的中介公司完成交易。中原公司虽然没有促成买卖双方合同，但确实提供了居间服务，杨先生应支付必要的费用。最后，法院依据实际情况和公平合理的法律精神，予以酌定杨先生支付居间服务费3000元。判决后，杨先生不服，提起上诉，而中级法院驳回上诉，维持原判。 引申：独权委托 案例二 2008年11月10日，邹女士委托上海吴和派纳房地产经纪有限公司出售一套房屋，签订了一份“独家销售委托书”。双方约定房屋出售总价为303万元，委托期内邹不得擅自取消该项委托，如果邹违反约定或在委托期内反悔不再出售，导致公司介绍的买方客户无法按时与其成交，邹须按委托出售总价的1%支付违约金。邹出具的“独家销售委托书”复印件显示，双方当事人签约时所约定的委托期限至2008年12月31日止。而吴和公司出具的“独家销售委托书”原件中，委托期限至出售完止，但该项书写内容字样与合同其他书写部分内容字样不同，系非同一人所书写。11月13日，邹以手机短信形式告知吴和公司经理拟解除售房之委托。吴和公司提出签约后不久即寻得符合要求的客户，并于12月以书面形式告知邹，要求邹到公司办理相关售房事宜。因邹拒绝，吴和公司诉至法院，要求邹按约支付违约金30300元。 引申：独权委托 上海市卢湾区法院审理后认为，据吴和公司与邹所提供之证据尚无法证明双方在签约时曾对委托期限作出明确约定。至少在邹所称之委托期限内，邹不得擅自取消委托事项。鉴于邹对其解除委托合同之权利已作不可撤销之具体处分，故基于该项特别约定内容，如邹在其认可的委托期限内欲解除委托，且该委托期限时段对于“独家销售委托书”而言尚属合理期限，则邹须就其不恰当处分权利之违约行为承担违约责任。遂判决：邹支付吴和公司违约金30300元。邹不服，上诉至上海市第一中级人民法院。2009年9月24日，上海一中院二审作出了截然不同的判决：撤销原判，改判吴和公司要求邹支付违约金30300元之诉讼请求，不予支持。 引申：独权委托 “独家销售委托书”约定，委托期内，邹不得擅自取消该委托。二审法院认为，该条款是由吴和公司一方预先拟定并打印好的格式条款。根据《合同法司法解释（二）》第10条之规定，提供格式条款的一方当事人违反《合同法》第39条的规定，并具有《合同法》第40条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《合同法》第410条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。显然，吴和公司提供的格式条款加重了邹的责任，排除了其主要权利，吴和公司也未采取合理方式提请邹注意免除或者限制其责任的条款，故法院认定该格式条款无效。 另从吴和公司向邹所发的短信内容分析，吴和公司在11月13日所发的两次短信中均未提及其已收介绍的客户10万元意向金，在11月21日所发的短信中告知邹客户已于11月11日支付了意向金10万元，而12月17日向邹所发的签约通知函中又称购买方于11月15日支付了意向金10万元。法院结合上述事实及短信内容，认定吴和公司在邹向其提出解除委托协议后，才收取购买方之意向金。吴和公司要求邹承担违约责任，无事实依据和