水岸丽都首期第一批营销实施方案资料.docVIP

水岸丽都首期第一批营销实施方案 前言： 根据前阶段已沟通的营销推广方案的基础上，结合水岸丽都首期工程计划节点，部署首期第一批项目销售思路。 水岸丽都首期推盘节奏建议 水岸丽都首期施工共计20栋多层，共计套数712套，总建筑面积约7.5万平方米，我们建议分批推售，实现每批次快速去化，形成热销氛围，快速回笼资金。 考虑到项目户型同质化严重，同一个户型格局存在不同的面积段，因此在分批推售时需要合理分配销售：建议如下 批 次 推售楼栋 计划推售时间 需达到条件 第一批 38、39、46、48、55、56、57栋（240套） 2012年6月30日 达到工程预售条件，有足够客户储备 第二批 28、29、30、40、49栋 2012年10月份 首批销售可观，二批有充足客户 第三批 26、27、36、42栋 2013年1月份 前两批销售达70%以上，有充足储备客户 第四批 37、43、45、53栋 2013年4月份 前期销售率达80% 具体在实施执行中结合项目及实际蓄客情况做相应调整。 水岸丽都首期第一批营销计划 一）、营销目标： 顺利完成预定销售目标，实现资金回笼计划； 建立项目产品在阜宁的独特市场地位，形成市场关注的热点； 通过项目的推广，树立聚源开发商”企业品牌形象，继而推动企业品牌的建立，提升“聚源开发商”企业品牌知名度。并通过行之有效的公关推广培养企业品牌美誉度。 二）、首批销售阶段工作安排 阶段内容 起止时间 工作目标 销售目标 预热阶段 2012.4-2012.5 形象，项目卖点释放，会员卡办理 完成销售70% 强推阶段 2012.6.1-2012.6.29 客户排摸，SP活动提升客户意向，确保准客户量 正式开盘 2012.6.30 开盘活动 50% 开盘强销期 2012.7.1-2012.9.30 细节巩固、维持客户关系 70% 注：开盘时间节点具体根据工程进度及蓄水客户情况做相应调整。 三）、蓄客策略 通过我们对当地市场的了解很多楼盘在没有充分预热就开始收取意向金选房方式，在目前环境下此操作方式效果都很差，因此我们在客户蓄水上尽可能扩大客户量，以简单实用蓄客手续积蓄更多意向客户，一步一步提升客户意向程度，在首批开盘时制造人气氛围，形成热销局面。 办理会员卡： 提升项目形象及市场认知度； 了解客户需求及客户意向数量； 为首批开盘销售做好充分准备，保障首批房源热销； 首批会员卡办理计划时间：2012年5月26日—2012年6月25日 （会员卡办理建议结合正式营销中心开放同步启动） 会员卡客户享有相关权利： 享有优先购房权利，购房流程以开盘现场公示为准； 享有购房额外优惠权； 享有优先获取项目信息资料； 享有优先参与聚源置业举办活动。 会员操作方式一 入会方式：客户至营销中了解项目情况及入会流程，填写会员申请单，缴纳1万元意向金，经审核确定，即可成为水岸丽都首批会员客户； 享有购房优惠：在项目开盘时凭会员卡享有抵用2万元额外优惠权 （存1万抵2万）。（会员客户享有优惠升级，介绍一组客户办理会员即可增加2000元优惠金额，最多升级两次） 会员操作方式二 入会方式：客户至营销中心了解项目情况及入户流程，缴款200元入会金额（做为购买会员卡的方式），填写入会申请单，即可成为水岸丽都首批会员客户； 享有购房优惠：在项目开盘时凭会员卡享有抵用1万元额外优惠权； 从入会日起至项目开盘当天，每日增幅100元（日进佰金） 说明：以上两种蓄客方式，我们在实际操作根据客户情况选择。 四）、价格策略 考虑到首批开盘项目如何形成热销氛围，提升项目形象至关重要，必须以合理价格赢得市场，从而才能确保整盘快速销售，因此总体应采取“低开高走”的价格策略，与整体市场竟案做对比采取低价策略吸引客户眼球，逐步形成项目优势，在后续中慢慢提升价格，从而达到整盘销售成功。 具体定价策略在开盘前结合市场及客户情况，由开发商和我方共同确定。 五）、开盘策略 开盘目的 提升项目在市场的认知度、影响力，建立开发商品牌； 聚集人气，制造开盘热销氛围； 实现销售目标，快速回笼资金； 2、开盘计划时间：2012年6月30日 3、开盘方式 水岸丽都首批开盘具体以后期客户蓄水以及会员客户办理实际情况考虑开盘操作方式，计划以下两种方式考虑： 方式一：发放购房顺位卡，在开盘当天按购房卡顺序分批依次进场定购 操作方式：在水岸丽都项目首批开盘前进行排号认购，客户缴纳意向金，按照优先到场的顺序领取“水岸丽都首批购房顺位卡”。 操作前提：有充足的会员客户量（首批推量的2倍以上） 方式二：在开盘当天按照客户优先到场的顺序排队定购 操作说明：考虑意向会员客户并不充足的情况，在开盘时利用现场氛围来冲成交