胶州市国有土地上房屋征收评估技术细则解析.doc

胶州市国有土地上房屋征收评估技术细则 第一章 总 则第一条制订依据]根《房地产估价规范》（GB／T50291-1999）以及《城镇土地估价规程》、《国有土地上房屋征收评估办法》屋征收与补偿条例》、等有关规定制定本细则。 第二条适用范围在市国有土地上，房屋征收（以下简称房屋征收评估）本细则。 第三条 评估机构进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备三级以上房地产评估资质，并已列入市房产管理局向社会公布的征收评估机构。第四条评估人员承担房屋征收评估的房地产价格评估人员应该是符合本细则第三条规定的房地产价格评估机构中的注册房地产估价师。 第五条 评估对象及分类房屋征收范围内，经产权登记或征收调查确认的房地产（简称被征收房屋）。被征收房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为用房和营业用房两类，适应征收评估的技术需要，住宅、用房、营业用房又划分为若干细类，参见附件一。 第六条 评估目的被征收房屋价值评估目的表述为为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。 用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。 第七条 评估时点房屋征收决定公告之日。 第八条 价值标准被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 第九条 征收区位分区根据市现状，将按住宅、非住宅用房、非住宅营业用房三种情况，进行分区，划分结果见《州市国有土地上房屋征收区位划分体系》，作为房屋征收评估依托的技术基础。 第十条 评估程序、签订委托合同，明确基本事项；2、开展实地查勘，收集相关资料；3、对照技术细则，进行评估测算；4、提交初评结果，公示并现场说明解释；5、修正初评结果，交付整体及分户评估报告；6、接受咨询质疑，解释说明复核；7、建立评估档案。 第十一条 评估结果表达一是房屋征收项目补偿资金概算评估，作为房屋征收项目补偿资金总额概算依据；二是房屋征收分户补偿金额评估，作为被征收房屋的补偿依据。评估结果的货币单位应精确到人民币元。 第十二条 评估结果应用的有效期自提交正式评估结果之日起，至该征收项目房屋征收补偿结束时止。第二章 住宅房屋征收评估第十三条 高档住宅房屋征收评估方法高档住宅房屋的征收补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，也可视具体情况采用其它方法评估，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。 第十四条 一般住宅房屋征收评估方法一般被征收住宅房屋的界定及细分参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式评估。其征收补偿评估测算的技术路线为： 1.确立评估基准。在征收项目范围内设定标准样本住宅作为评估基准。标准样本住宅的设定要求参见附件三； 2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出标准样本住宅的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为： 基准价格 = ×××× Vs—可比实例价格，n为可比实例的个数； —交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100； —交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定； —可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定可参见附件四； —可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件五； —可比实例权益因素情况修正为标准样本住宅权益因素情况的修正系数，根据上述第八条规定，该系数取值为100； 3.确定分类基准价格。为保证测算结果的客观性，对标准样本住宅按成套、独门院落、非成套三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为： ，j＝1，2，3 其中Ｖo1为成套住宅分类基准价格，Ｖo2为独门院落住宅分类基准价格，Ｖo3为非成套住宅分类基准价格，Ｋj为对应的分类基准价格调整系数，其取值参见附件三； 4.确定评估价格。各被征收房屋分别与对应类型标准样本住宅进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。 其计算公式为： 被征收住宅评估价格 = 标准样本住宅分类基准价格 × K31i─标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件四。第三章 非住宅用房征收评估第十五条 评估方法非住宅用房征收评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。用房的成本法应用说明参见附件