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房地产告别旧模式，迎接新转型 下半年行业复苏的趋势不变，在分线城市出现销售“冰火两重天”的情况依然会延续，整个行业在“去库存”的压力下缓慢前行。 　　时值年中，牛市正酣，房地产市场已然悄悄复苏，但这一次的复苏，注定不同于从前。中国房地产行业所处的历史阶段已在不可逆转的发生变化，城镇化发展速度开始放缓，人口结构步入老龄化阶段，居民家庭资产配置发生重大变化，中国的房地产业在经过黄金十年的高速成长之后，即将面临第一次真正意义上的行业调整和大洗牌。 　　这是一个王者辈出，英雄不问出身的时代。中期策略，我们依旧解析行业基本面、深挖政策着力点，更重要的是，展望一个更加清晰的未来房地产行业。 　　1.行业在复苏，但还未完成苏醒 　　2015年上半年，地产行业景气度在缓慢的回升，销量逐渐企稳回升，一线城市的价格甚至出现超预期的大幅反弹。下半年行业复苏的趋势不变，在分线城市出现销售“冰火两重天”的情况依然会延续，整个行业在“去库存”的压力下缓慢前行。借助“棚户区改造货币化”的巨大威力，销量在三季度末将出现大面积的回升；但保障房不再新建的压力，将使新开工增速持续为负，全年仍将有12%左右的跌幅，房地产开发投资增速可能降至4%。 　　1.1下半年销售面积同比增速将回正至个位数，三季度末将迎来销量大面积回升 　　1.1.1成交量持续回暖，基本面平稳复苏的趋势不变 　　今年1-4月，全国商品房累计销售面积2.6亿平方米，销售金额1.8万亿元，同比降幅分别为4.8%和3.1%。受益于“330”救市新政和上半年降息降准的影响，销售回暖从4月开始，4月销售面积单月值开始回正，预计下半年同比涨幅还将继续上行。 　　1.1.2区域分化严重，三、四线城市购房预期改变，分线市场冷热不均 　　房价是一个城市公共资源的集中体现，中国的房地产市场始终面临结构化问题，区域差异明显。 　　以北京、上海为代表的一线城市，经济发展水平较高，优质资源集中，高校林立，就业机会多，对人口有强劲的吸引力，较大的人口规模带来广阔的市场容量，住房需求一直居高不下；而相应的，一线城市城区内新增土地供给有限，拆迁费用高、难度大，容易引发社会矛盾，短期内无法实现土地的大量供应，土地相对稀缺，长期供不应求的局面难以打破。 　　一线城市的住房供给，只能依托于其郊区化进程，未来，随着郊区化的逐步推进，一线城市的人口将不断向郊区分流、转移，也将不断的释放住房需求潜力。近期，以深圳为代表的一线城市供不应求的现象更加明显，房价出现大幅上涨，“一房难求”的现象再度出现。 　　二线城市一般行政级别较高，经济基础较好，市政建设和高校、就业资源充足，也吸引了大量的人口流入，但是近年来，地方政府对新城的建设兴趣较大，市场供应持续增加，并且由于多数人对房价的走势持观望态度，造成需求并没有得到完全的释放，预计随着政策层面的持续宽松，二线城市的房价回升可期。 　　前些年，受一、二线城市限购影响，房地产开发资金迅速向三线及以下城市转移，造成三线城市库存增速过快，在住房需求没有较快增长的背景下，三四线城市的住房存量呈现持续上升态势，库存高企造成房地产企业去库存压力加大。 　　1.1.3全年商品房销量将回正至个位数 　　我们对比M2增速和商品房销售面积累计同比增速发现，两者具有显著的正相关性。特别是2007年以后，M2增速与商品房销售面积增速的正相关性尤其明显。这是由于，在房价持续攀升时期，使用按揭贷款购房比例相对较高，5年期以上贷款利率对商品房销售面积也有显著的影响。我们将CPI的数据后移6个月，可看出其与商品房销售面积累计同比增速呈明显的负相关性。背后的逻辑是，CPI的变动是货币政策转向的先行指标，货币政策直接对购房贷款利率、购房预期产生影响。2015年上半年，CPI持续下行，据此推测，下半年商品房销售面积同比增速将缓慢回升，直至个位数。 　　1.2房价与销量同步见底回升 　　销量出现回暖的同时，房价也开始温和上涨。百城价格指数在经过了2014年下半年连续8个月的下跌后，于2015年1月首次出现环比上涨，虽然之后再次出现连续三个月的负增长，但是幅度显著小于上年的降幅，5月份指数则表现强劲，环比上升0.45%，出现明显回升的态势。另外，70大中城市房价指数跌幅在2014年8月见底后，于2015年上半年也呈现出跌幅收窄的趋势。 　　1.3企业新开工意愿不足 　　2015上半年新开工面积维持了14年末下降的趋势，前两个月新开工面积同比下跌18%，4月单月同比下跌17%，4月以后跌幅逐渐收窄。虽然目前销量处于整体回升态势，但是由于施工面积增速相对于销售面积增速仍处于较高水平，造成企业库存依旧处于增长状态，企业库存压力依旧没有减轻，因此企业开工意愿并不强烈。而一线城市整体销量虽然呈现显著回升态势，但是由于一线城市土地供应速度及数量限制，