城市规划课件解析.ppt

第一节 控制性详细规划的编制内容与方法 一、西方国家城市用地区划概况 （一）用地区划的概念与目的 1、用地区划(Zoning)：将城市用地范围内的土地，划分成不同的用途区，并规定每一用途区的使用性质和使用强度的一种方法措施。 2、目的 确定各用地的使用性质 确定各用地的使用强度和人口密度 保证有适宜的公益服务设施 确保城市规划目标的实现 在控制的同时，通过各种鼓励措施，促使开发商提供公益设施和遵循城市设计的准则。 （二）用地区划的起源、发展及其背景 德国、美国：1916年纽约建立“用地区划条例” （三）德国的区划法 采用一套比用地区划更为严格，弹性更小的城市规划与建筑管理立法体系。 通过城市规划以及《联邦 建筑法》、《建筑使用限制 条例》等对城市土地使用进 行控制。 《公共建设》、《建筑 红线法》标志德国规划 法的诞生 （四）美国的区划法 1、规划体系概况 综合规划 区划条例 2、区划法产生的背景 （1）早期的区划控制 ——消极控制（1916-1960） 建筑高度限制 建筑物退缩限制 建筑物使用限制 美国区划的几项典型控制技术 容积率 天空曝露面 空地率 操作标准 规划单元 奖励性区划 空中开发权转让 3、区划原理：将其所辖的地区在地图上划分成不同的地块，对每个地块制定管理的规划。确定具体的使用性质或允许某种程度的土地使用的混合；确定新开发的物质形态方面的标准或控制指标。 4、区划的主要内容和方法 （1）确定土地利用的性质 居住、商业、工业 混合利用区、特殊用途区、有限开发区、集合建设区、鼓励建设区 （2）确定土地容量——开发强度 用地大小、建筑密度、建筑后退、建筑物的高度和体量 （3）确定环境容量——城市设计 5、区划法的编制形式 （1）条例文本 规划土地用途 规划人口指标 确定建筑指标 确定交通指标 （2）区划地图 用地分区图 将文字条款中阐述的分区界限、使用性质在地图上标示出来 6、区划的执行手续和程序 政府和业主双方都要遵守 只能通过法定的程序进行修改 不同意或不满意可以向法庭提出诉讼 （五）英国：一系列规划许可证 1、结构规划：战略性规划 2、地方规划：实施性规划，为开发控制提供依据 地区规划或总体规划 近期发展地区规划 专项规划 （六）日本：城市规划法和建筑基本法 与道路有关的规制 土地使用性质规制 与建筑面积、高度和用地规模相关的规制 防火规制 （七）香港城市规划体系及开发控制 1、规划体系概况 全港发展战略规划、 次区域发展策略 地区规划（分区计划大纲图） 2、地区图则分为法定图则和 内部图则 3、租约——控制土地的开发利用 内容包括租期、出租价值、可续和不可续地契的续期、地契条款、修订及政府对土地的收回等。 （八）国外及港台地区类似控规阶段的立法 （一）基本类型分析 1、规划主导型——英、法、德 该模式以集权制政体为政治形式，其特点是立足于规划，在立法中确立规划的法律地位 2、区划主导型——北美国家 该模式的政治基础是分权制政体。该模式以区划法规为核心，其特点是把规划转变为法律，转译成区划法规。 3、综合控制型——香港 该形式将规划控制和法规控制结合在一起，对城市土地的使用进行综合控制和调节。 （二）立法经验 立法是城市规划和土地使用的关键 区划是规划图则与法律的结合 对城市土地的使用实现控制和调节需要一个完善的操作系统 具有严肃性外，要保持灵活性与应变能力 世界各地城市规划和城市土地使用控制技术在进一步自身完善的基础上，逐步走向交融和综合。 二、 我国控制性详细规划 （一）控制性详细规划产生的背景 1、城市规划建设的新形势 城市化进程的加快 市场经济多元化体制增加了城市建设和发展的活力 2、新形势对城市规划提出的新要求 （1）城市体制改革带来的变化 城市用地管理上的转变 城市开发改建方式的转变 （2）新形势对城市规划提出的新要求 适应规划管理工作的要求 要求规划具有弹性 要求下一层次规划符合总体规划的意图 要求具体体现城市设计的构想 3、传统详细规划存在的问题 （1）规划依据不足 （2）与市场经济的要求有一定的矛盾 （3）规划管理的可操作性不够 （二）控制性详细规划的发展历程 （三）控制性详细规划实施情况及存在问题 1、实施情况 可以实现规划管理的最简化操作。 可以满足开发商在土地开发的定性和规模上的要求。 已成为城市国有土地使用权转让的基本依据和地价测算的主要依据。 将抽象的规划原则和复杂的规划要素进行简化和图解化，再从中提炼控制城市土地功能的最基本要素最大程度的实现了规划的“可操作性”。 提高了规划的弹性。 2、存在问题 （1）有些地方，控规的编制由开发商委托、控制和决定，成了局部利益服务的工具。 （2）在编制程序上控规延续了规划体系内部化操作方式，加深了规划与公众之间的隔阂。 （3）缺