宿州市场.ppt

谨呈：安徽国购 — 宿州市场 2013.07 * 住宅市场 * 住宅市场机会/房地产开发投资 宿州市2007-2012年近6年来固定资产投资和房地 产开发投资均保持快速增长，配合城市规划发展方 向，宿州城市建设全面展开； 2012年宿州市房地产开发投资达到103.5亿元，同 比增长46.5%，房地产开发继续成为投资热点。 宿州市房地产开发投资额逐年增长，房地产发展步入快速发展期。 发展阶段 启动期 快速发展期 稳定发展期 减速发展期 人均GDP （美元） 0-800 800～4000 4000～8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 平稳发展 以数量为主，数量与质量并重 快速发展 以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 2012年宿州市人均GDP17039元（约合2776美 元）； 根据人均GDP与房地产发展阶段的关系，宿州市 房地产产业处于快速增长期，房地产市场表现以 改善需求为主，数量与质量并重。 房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准 * 住宅市场机会/市场供应量 2012年宿州房地产批准预售面积为106.62万方，而2013年前上半年商品房批准预售达到了68.03万方，市场反弹的趋势明显； 2013年宿州市场供应量同比大幅增加，延续了2012年下半年楼市回暖的趋势，新出台的调控政策对本地影响有限，市场信心提振，房地产投资额、房屋新开工数量持续增加。 2013年上半年宿州住宅市场供应量与去年同期相比，大幅提升。 * 2012年宿州房地产共备案住宅面积59.42万，而2013年前上半年住宅备案面积达到79.28万方，已超过去年全年成交量，也超过了上半年68.03万方的住宅供应量； 2013年宿州市经济稳步发展，随着城镇化的进程加快，乡镇居民的购房需求以及市区青年置业群体成为房地产市场发展的主要推动力，同时，矿区职工在上半年开始大量入市，也占据较大的成交比例。 住宅市场机会/市场成交量 2013年上半年住宅市场成交量持续升温，住宅成交量超供应量。 * 住宅市场机会/成交均价 2009年后宿州房地产市场整体成交状况呈现逐渐下滑的趋势，2012年跌至谷底，2013年上半年住宅成交量开始回升； 2011年开始，宿州房地产市场非住宅类产品成交适中占据一定的比重，表明宿州市场投资性需求较为旺盛。 住宅类产品价格上半年有所回落，但幅度较小；非 住宅类产品价格成倒s型曲线走势，波动较大； 2013年上半年住宅成交均价为4015元/平米，相对 2012年下跌179元/平米；非住宅类价格下跌979 元/平米； 上半年住宅价格相较去年有所回落，但幅度很小，房 价趋于稳定，短期内难以出现大涨大跌。 上半年宿州住宅市场价格有小幅回落，房价趋于稳定。 * 住宅市场机会/板块划分 五个房地产板块 政务新区板块：依托政务新区较高的规划占位，良好的发展前景和优秀学区，区域认可度较高，在售项目较多，未来将是宿州房地产发展热点区域； 中心城区板块：宿州城市区域价值最高的板块，土地稀缺，城市配套齐全，商业价值较高，在售项目较少，且没有与其他区域拉开明显价格差距； 西南板块：依托光彩城大市场和周边丰富学区资源发展起来的房地产区域，土地后续供应量较大，交通便利，但价格相对较低； 道东板块：宿州城市改造区域，但后期片区发展受到城市发展规划制约，整体环境较差，房地产在售项目较少，价格较低； 开发区板块：距离宿州中心较远的城乡结合区域，片区发展受城市规划控制，产业集中，区域配套严重不足，在售项目较多，市场价格洼地； 根据宿州市房地产发展现状，结合宿州城市规划发展导向，将宿州房地产格局划分为五个板块。 中心城区 板块 政务新区 板块 西南板块 道东板块 开发区板块 * 住宅市场机会/格局演变 综合宿州政府规划、城市发展以及产业进步等要素，未来房地产开发将主要集中在政务新区和开发区板块。 政务新区板块 开发区板块 房地产格局演变 政府规划 城市发展 产业导入 重点向北、西北方向发展，适当向东发展，控制向南发展； 中心城区开发建设逐渐饱和，城市逐渐向外围发展扩散； 开发区产业逐步导入，并且逐渐发展，区域进步致使逐渐成为开发重点区域。 伴随着中心城区可开发土地逐渐稀缺，未来政务新区和开发区板块将成为宿州房地产开发热点区域。 * 住宅市场机会/板块分析-政务新区板块 发展前景利好，充分依托区域较高的规划占位，环境和学区优势并重，但配套和交通问题亟待解决。 物业类型 多层、小高层、高层 （在售以多层为主） 代表项目 龙登和城、两淮·融景苑、天鹅湾、御品华府、明日新城事 销售价格 价格区间4